<<
>>

4.3. Риск досрочного погашения

Если процентные ставки на рынке падают, а заемщик взял кредит на менее выгодных условиях, то он будет стремиться погасить кредит досрочно. С этой целью он может взять новый кредит и рефинансировать старый. В этом случае банк-кредитор столкнется с риском досрочного погашения, что повлечет за собой финансовые потери, вызванные необходимостью срочного реинвестирования досрочно поступивших платежей по кредиту по более низкой процентной ставке. Проблема усугубляется, если процентные ставки по пассивам зафиксированы на длительный период времени.

"Неопределенность в отношении того, когда заемщик частично или полностью погасит кредит, называется риском досрочного погашения. Он оказывает влияние на стоимость ипотечных кредитов, так как досрочное погашение сокращает время жизни кредита. Процентный доход может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от досрочного погашения. Ипотечные кредиты подвержены риску досрочного погашения в периоды падающих процентных ставок, так как процент досрочных платежей увеличивается.

Отсутствие этого риска упростило бы анализ ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг.

Инвесторы должны использовать теорию опционов, чтобы определять, достаточна ли компенсация в случае принятия риска досрочного погашения при приобретении ипотечных ценных бумаг"*(40).

Сравнивая кредит с переменной процентной ставкой и кредит с фиксированной ставкой с возможностью досрочного погашения, следует отметить некоторые моменты. Кредит гасится досрочно, как правило, в случае падения процентных ставок. Таким образом, кредитор недополучает ожидаемую прибыль. Для кредита же с переменной процентной ставкой кредитор получает дополнительный доход при повышении процентных ставок.

Таким образом, кредит с фиксированной процентной ставкой с возможностью досрочного погашения является более рискованным, чем кредит с переменной процентной ставкой. Выделяется контрактное и "поведенческое" досрочное погашение. Даже если договором или по умолчанию предусматривается возможность досрочного погашения, заемщик не следует модели "рационального выбора" (часть кредитов не рефинансируется, даже если это экономически целесообразно). Кроме того, наблюдается задержка между появлением целесообразности досрочного погашения и собственно досрочным погашением. Следует отметить, что кредиты гасятся досрочно, даже если предусмотрены штрафы за досрочное погашение.

Досрочное погашение подразделяется на погашение по экономическим и неэкономическим мотивам. Экономический мотив - рефинансирование кредита по более низкой процентной ставке. Неэкономические мотивы - смена места жительства при смене работы, изменении социального статуса, семейного положения. Досрочное погашение по неэкономическим мотивам может происходить как при понижении, так и при повышении процентных ставок на рынке.

Выделяются следующие основные варианты досрочного погашения:

- продажа жилья в связи с переездом;

- рефинансирование кредита;

- дефолт (даже если нет кредитных потерь, полученные средства надо куда-то вкладывать);

- частичное погашение кредита (например, получена премия на работе);

- получение страховых платежей.

Как уже говорилось, риск досрочного погашения - типичный процентный риск. В отдельную категорию его выделяют в связи с масштабами этого явления и специфическими способами управления этим риском.

"Рис.

20"

На рисунке 20 приведены графики, иллюстрирующие большое влияние, которое оказывает досрочное погашение на поведение пула кредитов.

Кредитор может избежать данного риска, если он своевременно отреагирует на изменение ставок на финансовом рынке и изменит ставку по кредиту в сторону ее снижения, если такая возможность предусмотрена условиями кредитного договора. В этом случае заемщику будет невыгодно рефинансировать кредит, так как при заключении нового кредитного соглашения он будет вынужден нести какие-то дополнительные расходы.

Кредиторы достаточно остро воспринимают риск досрочного погашения. В ряде случаев они не могут варьировать ставки по кредитам, так как используют инструмент с фиксированными процентными ставками, особенно в тех случаях, когда основным источником финансирования кредитов являются долгосрочные обязательства перед инвесторами, например держателями ипотечных облигаций с фиксированным уровнем доходности.

В Германии ипотечные банки, чтобы избежать риска досрочного погашения в случае снижения процентных ставок, накладывают запрет на досрочное погашение кредита, либо назначают повышенную процентную ставку по выдаваемым кредитам, либо устанавливают в кредитном договоре периоды, в которые банк и заемщик вправе пересмотреть процентные ставки, а заемщик может осуществить досрочное погашение кредита. Если кредит выдается на 15-25 лет, ежемесячные платежи для него рассчитываются исходя из этого периода, однако при заключении договора устанавливается, что каждые пять лет ставка по кредитам может быть пересмотрена (как в сторону повышения, так и в сторону снижения), а заемщик имеет право досрочно погасить кредит без каких-либо штрафных санкций.

В США законодательно запрещено назначать штрафные санкции за досрочное погашение по долгосрочным жилищным ипотечным кредитам для населения, поэтому риск досрочного погашения для кредиторов достаточно высок. Статистика показывает, что наиболее популярные жилищные кредиты сроком на 30 лет в среднем погашаются через 12-15 лет. Как правило, это происходит в моменты, когда ставки по кредитам имеют тенденцию к снижению, и реинвестировать досрочно полученные банками средства на прежних условиях невозможно. Для того чтобы снизить возможные финансовые потери от риска досрочного погашения, кредиторы, исходя из вероятностных оценок погашения кредитов, устанавливают определенные надбавки к процентным ставкам на риск досрочного погашения. Это позволяет им покрывать возможные потери от недополученных доходов от процентов и расходов, связанных с реинвестированием.

Экономически обоснованный штраф за досрочное погашение можно рассчитать по следующей формуле:

Штраф = PV (денежного потока от кредита в сумме досрочного погашения по превалирующей в настоящее время на рынке ставке) минус сумма досрочного погашения, где PV (present value) - приведенная стоимость.

В ряде работ вводится понятие преимущества рефинансирования.

Преимущество рефинансирования = PV (от потока платежей по кредиту с текущим балансом по ставке = текущая ставка минус ставка рефинансирования) минус стоимость рефинансирования.

Смысл прост: если остаток баланса кредита мал, то нецелесообразно рефинансировать кредит.

Поскольку достаточно большое количество кредитов финансируется за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, то в зависимости от вида бумаг и порядка их погашения риск досрочного погашения, а также риск процентных ставок распределяется между эмитентом, выпускающим ценные бумаги, и инвестором.

Если кредиты с фиксированной процентной ставкой финансируются на основе выпуска долгосрочных вторичных финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг), то в зависимости от их вида (долговые облигации или долевые сертификаты участия) финансовый риск от долгосрочных операций по ипотечному жилищному кредитованию, в том числе риск досрочного погашения, принимает на себя в конечном счете либо кредитор (эмитент), либо инвестор.

В случае финансирования кредитов за счет продажи облигаций с фиксированной купонной ставкой дохода риск досрочного погашения несет эмитент. В случае использования сертификатов участия риск досрочного погашения переносится на инвестора.

Используются следующие показатели досрочного погашения:

- CPR (conditional prepayment rate - условная скорость досрочного погашения) - годовой показатель, какой процент от баланса кредита на конец прошлого года будет досрочно погашен в текущем году;

- SMM (singlemonthly mortality rate) - ежемесячная скорость досрочного погашения.

На рисунке 21 представлена стандартная обобщенная модель досрочного погашения, принятая в США (100% PSA): зависимость CPR от времени.

"Рис. 21"

В соответствии с моделью PSA досрочное погашение возрастает ежемесячно на 0,2% до 30 месяцев, после чего становится фиксированной и равной 6%.

Используя эту модель, можно подсчитать абсолютные величины досрочного погашения.

Суммирование воздействий графика досрочного погашения и амортизации кредитов на пул ипотечных кредитов, которые существуют уже 10 месяцев, дает кривую, представленную на рисунке 22.

"Рис. 22"

В Европейской практике считается, что CPR можно рассматривать как постоянную величину. В этом случае график абсолютных величин досрочного погашения имеет нижеследующий вид.

"Рис. 23"

Модель PSA является статической моделью. Существует целый класс динамических моделей досрочного погашения. Различные модели досрочного погашения связывают показатели досрочного погашения с преимуществами рефинансирования. Используются либо линейные регрессионные модели, либо нелинейные. Все модели эмпирические, проверяются на статистических данных. Для использования динамических моделей нужно иметь предположения о поведении процентных ставок по ипотечным кредитам на рынке.

Ниже приведен пример линейной модели досрочного погашения (Chinloy Model (1991) из книги "Securitization. The Financial Instrument of the Future"*(41)

CPR = 0.0813 + 1.7905(0.6735) х r + 0.9063(0.0688) х a + 0.0012(0.0024) х t,

где r - текущие ставки по ипотечным кредитам;

a - первоначальная ставка по кредиту;

t - срок, прошедший с начала выдачи кредита.

В круглых скобках показаны величины стандартных отклонений от значений параметров.

Нелинейная модель досрочного погашения выглядит следующим образом (Goldman Sachs Model)*(42):

RI = 0.31234 - 0.20252 х atan (8.157 х ( a/ (p + f) + 1.20761),

где a - средневзвешенная ставка по пулу кредитов;

p - ставка, по которой рефинансируется кредит;

f - ассоциированная стоимость рефинансирования.

<< | >>
Источник: Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н., Туктаров Ю.Е.. Ипотечные ценные бумаги. 2008

Еще по теме 4.3. Риск досрочного погашения:

  1. Тема: планируете погасить кредит досрочно
  2. Досрочное прекращение полномочий депутата, выборного должностного лица не относится напрямую к избирательному процессу
  3. БОРЬБА ЗА ДОСРОЧНОЕ ВЫПОЛНЕНИЕ ПЯТИЛЕТНЕГО ПЛАНА
  4. Схема последовательного погашения (субординационное структурирование)
  5. § 5. План финансового оздоровления и график погашения задолженности
  6. 4.7.2. Погашение векселя
  7. 4.2. Риск процентных ставок
  8. Рыночный риск.
  9. Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности (ст. 177 УК РФ)
  10. Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности (ст. 177 УК РФ)