. Гражданско-правовые договоры по приобретению жилых помещений в собственность
1. Общая характеристика договора купли-продажи жилого помещения. Сделки с жилыми помещениями связаны с осуществлением гражданами их конституционного права на жилище. Именно поэтому нормы действующего законодательства направлены на то, чтобы соответствующее право наших граждан было максимально гарантировано.
Как показывает практика, в общем объеме продаваемой в России на сегодняшний день недвижимости, самой распространенной сделкой, подлежащей государственной регистрации, является купля-продажа жилых помещений.Договор купли-продажи недвижимого имущества выделен законодателем в качестве одного из видов купли-продажи, а продажа и приобретение жилого помещения целесообразно считать разновидностью первого из упомянутых договоров, ввиду наличия в нем определенных специфических признаков.
Сторонами договора купли-продажи (его субъектами) является продавец и покупатель. По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению этим имуществом.
О правообладателе (лице, права которого ограничиваются (обременяются), лице, в пользу которого права ограничиваются (обременяются), стороне сделки) в записях Единого государственного реестра прав указываются:- в отношении физического лица - фамилия, имя, отчество; дата, место рождения; гражданство; пол; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность; адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания;
- в отношении российского юридического лица - полное наименование; идентификационный номер налогоплательщика; основной государственный регистрационный номер; дата государственной регистрации; наименование органа, осуществившего такую регистрацию; код причины постановки на учет; адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного ор- гана (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности);
- в отношении иностранного юридического лица - полное наименование; страна регистрации (инкорпорации); регистрационный номер; дата регистрации; наименование регистрирующего органа; адрес (место нахождения) в стране регистрации (инкорпорации); при этом документы иностранного юридического лица должны быть представлены на государственном (официальном) языке соответствующего государства с переводом на русский язык и надлежащим образом удостоверены;
- в отношении Российской Федерации - слова «Российская Федерация»;
- в отношении субъекта Российской Федерации - полное наименование субъекта Российской Федерации;
- в отношении муниципального образования - полное наименование муниципального образования (согласно уставу муниципального образования);
- в отношении иностранного государства - полное наименование иностранного государства.
Покупателем может выступать юридическое лицо, но для возникновения жилищного правоотношения целесообразно рассматривать только физических лиц, приобретающих право собственности на жилое помещение.
Граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью, то есть достичь 18-летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Полная дееспособность также приобретается при эмансипации - объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным.
На основании п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
В настоящее время существенными условия договора купли-продажи жилого помещения являются:
1) предмет договора: в соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
По мнению В.В. Витрянского «предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества»[11].
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п.
1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ:- вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;
- адрес (местоположение);
- литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;
- этажность объекта; этаж и номера помещений на поэтажном плане;
- площадь объекта.
Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указывается размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости;
2) описание земельного участка: согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков и частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре с участком. Поэтому существенным условием договора отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома, дачи является передача права собственности на занятый ими участок. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).
В договоре должны быть указаны:
- местоположение участка;
- площадь участка;
- кадастровый номер участка;
- категория земли (целевое назначение);
- разрешенное использование участка;
- обременения участка и ограничения его использования;
3) цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК РФ): при этом возможно указание цены за единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.
Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости, нормативной ценой земли, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.
Для получения налогового вычета при покупке жилья в договоре купли-продажи жилого дома с земельным участком необходимо отдельно определять цену дома и цену участка. При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).
4) перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права: в этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК РФ); наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 675 ГК РФ); арендаторы (ст.
617 ГК РФ), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ).
Все существенные условия должны быть указаны в договоре купли-продажи недвижимости, без них договор не считается заключенным и не подлежит регистрации.
Законодатель предъявляет определенные требования к форме договора купли-продажи жилого помещения. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами и содержащего соглашение по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача жилого помещения от продавца к покупателю оформляется передаточным актом (или иным документом о передаче). Таким образом, передаточный акт подтверждает надлежащее исполнение продавцом одного из основных обязательств (по передаче владения). Передача владения имеет столь существенное значение в контексте исполнения договора купли-продажи, что оплата товара по общему правилу п. 1 ст. 486 ГК РФ должна состояться при передаче («непосредственно до или после передачи»)[12].
На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Государственной регистрацией является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. В связи с этим государственная регистрация, относящаяся в системе юридических фактов к административным актам, является тем обстоятельством, наступление которого необходимо для возникновения правоотношения (п. 2 ст. 8 ГК РФ)[13].
Еще по теме . Гражданско-правовые договоры по приобретению жилых помещений в собственность:
- ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В СОБСТВЕННОСТЬ
- Глава 2. Ипотечное кредитование при приобретении жилых помещений
- Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (ч. 1 ст. 51 ЖК РФ):
- Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).
- Понятие договора социального найма и основания предоставления жилых помещений.
- Статья 23.55. Органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности, соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям Комментарий к статье 23.55
- Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений Комментарий к статье 7.22
- 1. Правовые основы наследования жилых помещений.
- § 62. Приобретение права собственности по договору
- § 62. Приобретение права собственности по договору
- Раздел III. Наем жилых помещений Глава 1. Социальный наем жилых помещений
- 2. Приобретение права собственности на недвижимость по договору