<<
>>

§ 3.1. Недобросовестная конкуренция в деятельности управляющих организаций, выбранных по конкурсу органами местного самоуправления

Вопрос оперативного вмешательства внешнего управления общим имуществом многоквартирного дома без непосредственного участия в процессе выбора управляющей организации собственников объекта управления, несмотря на, казалось бы, его решенность федеральным законодателем, остается в среде правоведов дискуссионным.

Указанная процедура происходит по двум основаниям и решается двумя способами. В первом случае речь идет о передаче в управление многоквартирного дома на основании договора, заключенного с управляющей организацией, отобранной на конкурсе, проводимом органом местного управления.

Вполне понятно, что в этом случае в отношениях по выбору способа управления многоквартирным домом не может участвовать пока еще не созданное товарищество собственников недвижимости. Основанием отстранения собственников от участия в процедуре заключения договора, объектом которого становится их же имущество, по мнению государства, является пассивное отношение последних к своим правам в отношении общего имущества многоквартирного дома.

Во втором случае введенный в эксплуатацию многоквартирный дом, предположительно, в целях его сохранности, передается застройщиком по своему усмотрению управляющей организации без учета мнения потенциальных собственников помещений в этом доме.

Если в первом случае можно видеть ограничение прав будущих или уже легитимных собственников, то во втором — еще и ущемление права на конкуренцию для всех участников рынка управления многоквартирными домами. Иными словами, во втором случае конкурентные отношения остались за рамками выбора управляющей организации и заключения договора управления многоквартирным домом.

Помимо указанного обременения прав потенциальных или легитимных собственников помещений можно добавить возложенную на них законом обязанность заключить договоры на коммунальное обслуживание с контрагентом, который им в буквальном смысле навязан.

При этом довольно бесцеремонно нарушаются одни из основных принципов гражданского законодательства, к которым следует отнести свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства в частные дела, беспрепятственное осуществление гражданских прав. Таким образом, в обоих случаях нарушаются конституционные права граждан, их законные интересы, которые, по-видимому, менее важны для государства, чем интересы сохранения жилищного фонда[195] [196]. Однако только во втором случае открыто причиняется ущерб конкурентным отношениям.

При всем этом можно ли винить законодателя, защищающего публичный

197

интерес, состоящий в недопущении разрушения жилищного фонда ? Гражданское законодательство, устанавливая права граждан, тем не менее не закрепило их абсолютность, установив для них ограничения в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

Говоря о балансе интересов лиц, оказавшихся в сфере отношений управления многоквартирными домами (имеется в виду и публично-правовые образования, и управляющие организации, и товарищества собственников недвижимости, и потребительские кооперативы, а также собственники помещений в доме и граждане, проживающие в многоквартирных домах), необходимо понять сущность такой категории, как «интерес».

Некоторые ученые рассматривают «интерес» как объективную категорию, существующую в форме общественного отношения, выражающую потребность социального характера и проявляющуюся в сознании и реализации целей. Если брать гражданские отношения, то здесь «интерес» связан с социальноэкономическими общественными отношениями, которые следует рассматривать как явления, по поводу которых устанавливаются гражданские нормы права. Соответственно, интересы в цивилистике определяют предмет, метод и

198

содержание гражданского права .

В. П. Грибанов представляет «интерес» как «потребность, принявшую форму сознательного побуждения и проявляющуюся в виде желаний, намерений, стремлений, а в конце концов — в тех отношениях, в которые вступают лица в

199

процессе своей деятельности»[197] [198].

Д. И. Дедов представляет «интерес» через объективную категорию, которая наполняет волю определенным смыслом и содержанием[199].

Таким образом, «интерес» следует рассматривать как отношение, возникающее по поводу социально-экономического желания, намерения, стремления управлять имуществом, а в свете предмета настоящего исследования — общим имуществом многоквартирного дома, урегулированное нормами жилищного, гражданского и административного права.

Итак, желание и стремление собственников помещений в данном случае конкурирует с желанием и стремлением хозяйствующих субъектов получать прибыль. Государство предпочитает, чтобы интерес хозяйствующих субъектов превалировал над интересом собственника помещения, если объединить эти интересы не получается. Казалось бы, а где же во всем этом интерес местного самоуправления или субъекта РФ, если мы говорим о городах федерального значения? Интерес заключается в сохранении жилищного фонда, причем неважно какого — государственного, муниципального или частного.

Поэтому жилищное законодательство возложило на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность обеспечивать безопасное проживание граждан, беспрепятственное осуществление жилищных прав (п. 1 ст. 1 ЖК РФ). Чтобы защищать указанные права населения, государство должно заботиться о сохранности жилого фонда и, если возникает необходимость, с этой целью ограничивать права граждан. Собственно, в защиту одних прав ограничиваются другие. Учитывая особое социальное значение жилищных прав для всего населения и общества, отметим, что при решении указанной коллизии они обладают определенным приоритетом перед гражданскими правами, которые незначительно ограничиваются.

Если провести аналогию с иным дисбалансом интересов в сфере жилищных и гражданских отношений, можно обратиться к ограничению прав меньшинства собственников помещений в многоквартирном доме при выборе большинством формы управления. В этом случае федеральный законодатель также ограничивает права граждан (меньшинства собственников помещений).

По этому вопросу высказал свою правовую позицию и Конституционный Суд РФ в Постановлении от 03.04.1998 № 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49

Федерального закона от 15 июня 1996 года “О товариществах собственников

201

жилья” в связи с запросом Советского районного суда города Омска» , обеспечив баланс интересов всех участников отношений. С одной стороны, он отказал в праве большинства обязывать меньшинство становиться членами ТСЖ, при этом запретив какую-либо дискриминацию последних, с другой — установил обязанность противников товарищества, не являющихся его членами, нести расходы, связанные с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.

Не все специалисты разделили такое мнение Конституционного Суда РФ, обосновывая это сложностью организационного характера, которая обусловлена разделением собственников помещений на две группы — граждане, состоящие в [200]

ТСЖ, и граждане, которые членами ТСЖ не являются[201]. Тем не менее данное правило действует, и по прошествии уже семи лет можно сказать, что никаких негативных последствий оно не принесло.

Если продолжить анализ жилищного законодательства, регулирующего вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома в части, затрагивающей права и законные интересы граждан, то можно сделать вывод об общем установлении примата воли большинства над меньшинством. Наиболее отчетливо данный принцип выражен в норме, устанавливающей обязательность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, для всех собственников помещений, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

Таким образом, можно утверждать, что ограничение гражданских прав граждан, связанных с необходимостью сохранности жилья, — мера вполне допустимая. Вместе с тем следует констатировать, что такое положение негативно влияет на конкурентную среду на рынке управления многоквартирными домами, когда от конкуренции отстраняются либо все участники рынка, либо одна из их групп.

Помимо того что существующая процедура выбора управляющей организации посредством проведения конкурса частично ограничивает конкуренцию на рынке управления многоквартирными домами, сами отобранные и заключившие договоры управляющие организации в своей деятельности допускают недобросовестную конкуренцию.

Наиболее часто можно встретиться с недобросовестной конкуренцией со стороны управляющих организаций, отобранных органом местного самоуправления на основании проведенного открытого конкурса после того, как собственники помещений на общем собрании выбирают иной способ управления своим домом или принимают решение о смене управляющей организации.

Стараясь любыми способами оставить за собой фактическую возможность управления домом, такие управляющие организации прибегают к различным способам недобросовестной конкуренции.

Уже обыденно воспринимается ситуация, когда ранее управлявшая многоквартирным домом организация сознательно не передает вновь выбранной собственниками помещений управляющей организации техническую документацию и иную документацию на многоквартирный дом, несмотря на то что это нарушает правила, закрепленные в постановлении Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению

203

многоквартирными домами» (вместе с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами), а также в договоре управления многоквартирным домом[202] [203] [204].

Более того, согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация, с которой расторгается или не пролонгируется договор управления многоквартирным домом, за 30 дней до прекращения договора обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением таким домом, вновь выбранной управляющей организации либо органу товарищества собственников недвижимости, либо потребительского кооператива по акту приема-передачи.

Если управляющая организация не выполняет указанные законные требования, то она ограничивает право конкурентов на осуществление предпринимательской деятельности, причиняет убытки.

Ранее такие действия квалифицировались как недобросовестная конкуренция, и нарушители несли административную ответственность согласно

ЛЛГ

ст. 14.33 «Недобросовестная конкуренция» КоАП РФ (например, решение Верховного суда Удмуртской Республики от 05.02.2014 № 7-42/14[205]). В связи с тем что, как мы говорили ранее, такие нарушения конкуренции управляющими многоквартирными домами приняли массовый характер, законодатель принял специальную норму в отношении данного правонарушения — ст. 7.23.2 «Нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных, связанных с управлением таким многоквартирным домом, документов» КоАП РФ (введена Федеральным законом от 05.05.2014 № 121-ФЗ «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации

207

об административных правонарушениях» ).

В некоторых случаях управляющая организация, от услуг которой отказались собственники помещений, не только не передает документацию на многоквартирный дом уполномоченному лицу, но и выставляет платежные документы на оплату жилищно-коммунальных услуг и продолжает получать денежные средства от жильцов, что приводит к нарушению энергопоставок, прекращению коммунального обслуживания. Происходит это вследствие того, что одна управляющая организация, получив деньги, не может оказывать услуги — ее не допускают на объект управления, другая же управляющая организация, заключившая договор управления многоквартирным домом, не может приступить к выполнению договора, так как коммунальные платежи поступают первой управляющей компании.

Такое игнорирование принятого собственниками помещений в многоквартирном доме решения о смене способа управления многоквартирным домом явно направлено на получение преимуществ при осуществлении приносящей доход на рынке управления многоквартирными домами деятельности, что нарушает конкурентное законодательство (например, определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.06.2013 № 7742/13 по делу

ЛЛО

№ А60-22589/2012 ; постановление Семнадцатого арбитражного

апелляционного суда от 10.12.2012 № 17АП-12460/2012-АК по делу

№ А60-24327/2012[206] [207] [208]).

В случае причинения имущественного вреда вновь выбранная управляющая организация либо иные субъекты, принявшие в управление многоквартирный дом, имеют право обратиться в суд за возмещением в рамках гражданского законодательства. Однако специфичность отношений вызывает большие

сложности в реализации прав указанных субъектов. Учитывая, что в иерархии

210

норм приоритетом пользуются специальные нормы, а не общие , предпочтительней при решении возможных в этой области практических вопросов руководствоваться не общими нормами ГК РФ, а специальной нормой ЖК РФ. В таком случае для действительной реализации прав указанных субъектов необходимо дополнить ст. 162 ЖК РФ п. 10.1 следующего содержания:

«Управляющая организация, не исполнившая требования, предусмотренные п. 10 настоящей статьи, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности) перед вновь выбранной управляющей организацией (товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом)».

Как мы уже говорили, договор управления многоквартирным домом, в котором публично-правовое образование является единственным собственником помещений или ему принадлежит более половины помещений, заключается с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса (ч. 2 ст. 163 ЖК РФ и письмо ФАС России «О разъяснении порядка управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации»).

Данное положение вполне соответствует проводимой государством политики в отношении государственного и муниципального имущества, где регулирование основывается на таких принципах, как: повышение эффективности, результативности при осуществлении закупок товаров, работ, услуг; обеспечение гласности и прозрачности при осуществлении таких закупок; предотвращение коррупции и других злоупотреблений в сфере таких закупок (Федеральный закон [209] «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»).

Однако уполномоченные органы государственной власти так же, как и органы местного самоуправления, систематически нарушают свои обязанности, связанные с проведением открытого конкурса по отбору управляющей организации. Вместо конкурса они непосредственно обращаются к конкретной специализированной управляющей организации, тем самым нарушая права других управляющих организаций.

Так, например, Федеральное учреждение «ЦХиСО УМВД России по Мурманской области», за которым закреплен многоквартирный дом и обязанность по организации его содержания и эксплуатации, не приняло мер по организации и проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления указанным многоквартирным домом, а заключило договор непосредственно с управляющей организацией ООО «Норд-Интел» без проведения конкурса.

Действие указанного учреждения лишило другие управляющие организации (потенциальных участников конкурса) возможности соперничать за право заключения договора управления многоквартирным домом. Тем самым для ООО «Норд-Интел» были незаконно созданы преимущественные условия, что является актом незаконной конкуренции[210].

Если говорить о возможности недопущенных к конкурсу управляющих организаций самостоятельно защищать свои права, то законодательство не предусматривает таких прав у указанных субъектов. По-видимому, следует наделить управляющие организации правом самостоятельного обращения в арбитражный суд с требованием понудить правомочные государственные органы и органы местного самоуправления проводить открытые конкурсы по отбору управляющей организации.

На какой срок в данном случае заключать договор, законодатель не указывает, но исходя из того, что ч. 2 ст. 163 ЖК РФ прямо отсылает к порядку проведения конкурса, установленному постановлением Правительства РФ «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», срок, на который заключается договор управления многоквартирным домом, должен соответствовать указанному в п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, т. е. не менее чем один год, но не более чем три года. В дальнейшем согласно подп. 3 п. 3 постановления Правительства РФ «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» до окончания срока действия опять должен быть проведен открытый конкурс. Если же желающих участвовать в конкурсе не найдется, договор по соглашению сторон продлевается (пролонгируется).

Теперь, что касается переизбрания управляющей организации, которая была выбрана по результатам конкурса и с которой ранее был заключен договор управления многоквартирным домом. Если процедура смены управляющего многоквартирного дома, большинство или все помещения в котором принадлежат гражданам и юридическим лицам, прописана законодателем, то каким образом и на основании какого права граждане, собственники помещений, представляющие меньшинство по отношению к публично-правовому образованию, и граждане, проживающие по договору социального найма в квартирах государственного или муниципального фонда, могут менять управляющего, не имея большинства или полномочий собственника, в случае неудовлетворенности предоставляемыми услугами?

Если большинство помещений принадлежит публично-правовому образованию, а меньшая часть — гражданам и юридическим лицам, то решения принимаются на общем собрании собственников. Если речь идет о многоквартирном доме, все помещения которого находятся в публичной собственности, то порядок его управления устанавливается уполномоченным органом соответствующего публично-правового образования (ч. 1 ст. 163 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации»)).

В первом случае все зависит от мнения представителя публично-правового образования, обладающего большинством голосов, поэтому если домом управляет аффилированная по отношению к публично-правовому образованию управляющая организация, то ни о какой ее смене говорить не приходится независимо от того, насколько качественны будут ее услуги. Частные собственники, оказавшись в меньшинстве, не смогут через общее собрание провести решение о смене управляющей организации. Мы уже говорили об особенностях права гражданина на управление своим имуществом, находящимся в общей собственности в многоквартирном доме, когда оставшись в меньшинстве, он обязан подчиняться воле большинства, пусть даже это нарушает принципы гражданского законодательства. Когда-то Д. И. Мейер говорил о недопустимости принятия решения большинством голосов, «ибо сохозяин есть субъект права и

всякое действие относительно его доли в общей собственности без его согласия

212

было бы нарушением его права» .

Во втором случае при аффилированности управляющей организации у жильцов многоквартирного дома нет даже возможности провести общее собрание, чтобы высказать свое мнение и дать оценку предоставляемым коммунальным услугам. Данные отношения не регулируются напрямую правом. Действительно, при значительных нарушениях в деятельности управляющей организации существует нормированная процедура обязывания исправить допущенные нарушения через уполномоченных субъектов (жилищный надзор, прокуратура, суд). Однако норм, обязывающих публичного собственника расторгнуть или не пролонгировать договор управления многоквартирного дома, не существует.

212

Мейер Д. И. Русское гражданское право: Чтения / под ред. А. И. Вицына. СПб., 1915. С. 369.

Представляется, что в данном случае необходимо отойти от юридической догмы, закрепляющей право публичного собственника заключать договоры без учета мнения граждан, если предметом договора являются услуги в отношении последних. Необходим механизм обязательного учета мнения жителей многоквартирного дома при расторжении и продлении (пролонгации) договора управления этим многоквартирным домом, который находится в публичной собственности или большинство помещений которого принадлежит публичноправовому образованию.

Продолжая тему защиты интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, хотелось бы обратить внимание на следующее. Если обратиться к истории, то мы увидим, что со времени, когда в России в конце прошлого века на смену иерархической централизованной и безальтернативной системе управления жилищным фондом[211] пришла система ЖКХ, представляющая собой совокупность различных субъектов, занимающихся как предпринимательской, так и непредпринимательской (хозяйственной) деятельностью, каких-либо специальных требований к таким лицам, созданным в различных организационно-правовых формах, федеральный и региональные законодатели не предъявляли.

Как мы уже отмечали в работе, в настоящее время принят Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», который ввел с 1 мая 2015 г. обязательное лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами. Таким образом, право допускать управляющих на рынок в данной сфере предпринимательства получило государство в лице органа государственного жилищного надзора, выдающего лицензии на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ.

С одной стороны, такое решение действительно назрело, так как государству давно пора навести порядок в формировании законодательной базы, регулирующей допуск коммерсантов на рынок ЖКХ. С другой стороны, требования, предъявляемые к желающим лицензироваться, слишком высоки, поэтому не все участники рынка управления многоквартирными домами смогут продолжить свою деятельность.

Специалисты считают, что у управляющих организаций появляются большие риски как в отказе от выдачи лицензии, так и быстрого аннулирования такой лицензии. Наибольшие риски связаны с трудностью выполнения обязанности по раскрытию информации (ч. 1 ст. 193 ЖК РФ), так как стандарт порядка, способов или сроков раскрытия информации довольно сложно исполнить в полном объеме в отношении всех многоквартирных домов, находящихся в управлении, особенно когда речь идет о составлении плана на срок не менее года по содержанию и ремонту каждого дома с учетом его конструктивных и иных особенностей, а

214

также с учетом технического состояния .

Таким образом, не все действующие управляющие организации получили лицензии или могут быть уверены, что после их выдачи последние не будут аннулированы. Но в этом случае могут пострадать и жильцы, дом которых находился в управлении управляющей организации, которая не сможет выполнить все условия лицензирования.

В этом случае явно не соблюдается баланс интересов граждан и государства. Если обслуживание такой управляющей организации в течение многих лет полностью удовлетворяет всех проживающих в многоквартирном доме, почему последним ставится в императивном порядке условие найти другой способ управления своим домом или заключить договор управления с другой управляющей организацией? Иначе им выберут управляющую организацию посредством проведения конкурса. Во всех случаях гражданам навязывают так называемого кота в мешке.

Существует несколько способов смягчить последствия введения лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами. Во - [212] первых, для уже успешно работающих управляющих организаций можно снизить требования, предъявляемые лицензионным региональным органом. Во-вторых, опять же для уже работающих на рынке субъектов увеличить период времени, в течение которого они должны будут получить лицензии. Во всяком случае, не будет большим нарушением принципа законности (равенство хозяйствующих субъектов перед законом), если все управляющие организации смогут в полном объеме выполнить свои обязательства перед гражданами в закрепленный в договоре срок (наибольший срок, на который заключаются такие виды договоров, — пять лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ)).

Такое положение не будет нарушать требования, содержащиеся в ст. 162 ЖК РФ, так как речь идет о заключении договоров управления многоквартирными домами с лицензируемыми управляющими организациями, т. е. об отношениях, возникших после введения редакционных поправок в ЖК РФ. Учитывая, что правило о лицензировании в силу принципа «закон обратной силы не имеет» (ст. 4 ГК РФ) не может распространяться на уже заключенные договоры управления многоквартирными домами, следует дать возможность их исполнять.

Статья 7 Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» устанавливает время начала действия требования об обязательном лицензировании — 1 мая 2015 г. С учетом пятилетнего максимального срока, на который может быть заключен договор управления многоквартирного дома, он может стать пресекательным для деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии и определяться датой 1 мая 2020 г.

Таким образом, для того, чтобы защитить права граждан и юридических лиц, в том числе затрагивающие конкурентные отношения, необходимо ст. 7 Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» изложить в следующей редакции:

«Для заключения договора управления многоквартирными домами после 1 мая 2015 года юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на ее осуществление. После 1 мая 2020 года осуществление данной деятельности без лицензии не допускается».

Кроме того, Интернет пестрит предложениями о предоставлении помощи в лицензировании управляющим организациям за определенную плату, что уже говорит о ненадежности того фильтра, который должен оставить на рынке управления многоквартирными домами только высокопрофессиональных, надежных и добросовестных субъектов.

Конкуренция в первую очередь должна приносить пользу потребителям, в данном случае — потребителям коммунальных услуг, услуг по управлению многоквартирного дома. В этой связи следует обратить внимание на следующую проблему.

Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом не только когда собственниками помещений в этом доме в течение года до проведения такого конкурса не выбран способ управления этим домом, но и если принятое на общем собрании решение о выборе способа управления домом не было реализовано. Нереализованность такого решения означает следующее:

- не был создан потребительский кооператив или товарищество собственников недвижимости (не получили государственной регистрации);

- не заключен договор управления многоквартирным домом с конкретной управляющей организацией, одобренной общим собранием;

- вступившее в силу решение суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом, а повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято (постановление Федерального арбитражного суда СевероЗападного округа от 26.06.2014 по делу № А56-50298/2013[213]);

- если большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками его помещений.

Таким образом, в случае если собственники помещений выразили свою волю на создание некоммерческого субъекта, который будет управлять их домом, либо выбрали управляющую организацию, которой они доверяют, но не реализовали свое решение в вышеуказанных формах, причем не всегда по своей вине, данные субъекты лишаются права выбора стороны в договоре по управлению их же имуществом. Причем, если органы местного самоуправления не захотят лишать права выбора собственников помещений многоквартирного дома, их можно понудить к этому, обратившись в суд (например, определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.03.2014 № 33-2927/14[214]).

Немаловажным фактом ущемления прав собственников помещений в случае, когда в противовес их мнению обязывают заключать договор управления многоквартирным домом, является способ определения стоимости обслуживания помещений. Если собственники помещений самостоятельно выбирают способ управления и управляющую организацию, то размер платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется решением общего собрания собственников помещений с учетом предложений управляющей организации. Иначе, т. е. при выборе управляющей организации посредством проведения открытого конкурса, размер платы определяется органами местного самоуправления.

Данное положение устанавливается не только федеральным законодателем, но и актом местного самоуправления (например, решение Совета депутатов городского поселения Луховицы Луховицкого муниципального района Сосковской области от 08.12.2009 № 465 «Об утверждении временного Положения об организации управления многоквартирными домами в городском

217

поселении Луховицы Московской области» ), что явно ограничивает имущественные интересы граждан.

Также следует учитывать тот факт, что каждый собственник помещений будет обязан заключить договор с управляющей организацией, отобранной по результатам проведенного открытого конкурса. Если же большинство собственников выбирает управляющую организацию самостоятельно, то такого требования федеральный законодатель не предъявляет (например, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по делу

91 Я

№ А09-1782/2013 ; постановление Второго арбитражного апелляционного суда

от 30.09.2010 по делу № А29-1523/20 1 0[215] [216] [217]).

Соответственно, проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом аннулирует право каждого собственника помещений как на выбор контрагента, так и на отказ от заключения договора.

Помимо этого хозяйствующий субъект, которого собственники помещений выбрали стороной договора управления многоквартирным домом, также лишается права на осуществление своей предпринимательской деятельности в отношении конкретного объекта. То, что в дальнейшем собственники помещений могут расторгнуть договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выбранной на открытом конкурсе органом местного самоуправления, не сможет вернуть хозяйствующему субъекту время и доход, который бы он получил, если бы сразу начал осуществлять управление конкретным домом.

Представляется, что процедура заключения договора управления

многоквартирным домом в случае, когда собственники помещений не выбрали способ управления, и в случае, когда они его выбрали, но не успели реализовать, не должна быть унифицированной. В каждом из них должен быть свой механизм, способствующий как защите конкуренции, так и защите сторон в указанном договоре. Безусловно, необходимо устанавливать отдельно срок, который бы давался собственникам для реализации решения уже проведенного общего собрания. Тогда орган местного самоуправления должен проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано в течение двух месяцев (где два месяца — необходимый срок для заключения договора управления многоквартирным домом или регистрации товарищества недвижимости либо потребительского кооператива).

Для того чтобы законодательно закрепить данное положение, которое защищает права и интересы собственников помещений и конкурентные права хозяйствующих субъектов на рынке управления многоквартирными домами, необходимо ч. 4 ст. 161 ЖК РФ изложить в следующей редакции:

«Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано в течение двух месяцев...»

Исследование показало, что в некоторых субъектах РФ местные органы власти толкуют нормы ЖК РФ по-своему, не проводят открытых конкурсов по основаниям, указанным в ч. 4 ст. 161 ЖК РФ (как правило, в силу отсутствия желающих участвовать в таких конкурсах) и волевыми актами обязывают конкретных хозяйствующих субъектов заключать договоры управления многоквартирными домами.

Например, постановлением мэра города Тынды от 04.10.2010 № 2457 «О закреплении жилищного фонда и территорий города»[218] четыре управляющие организации в административном порядке обязывались управлять многоквартирными домами, причем даже без заключения договора управления. Волеизъявление сторон, если мы говорим об административном акте, не учитывается. Вполне понятно, что таким образом были нарушены и конкурентные права указанных организаций (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.07.2011 № Ф03-2768/2001 по делу № А04-71/2011).

В данных обстоятельствах, необходимо доводить до органов местного самоуправления, что они не являются стороной в договоре управления многоквартирным домом и на них возложена единственная обязанность - проведение конкурса и коррекция условий договора с учетом особенностей своих территорий, а также установление размера платы за обслуживание помещений. Что касается согласия на участие в конкурсе и заключение самого договора, то это право остается у хозяйствующего субъекта и лишить его этого орган местного самоуправления не может.

Таким образом, можно сделать вывод, что управляющие организации, отобранные органом местного самоуправления на основании проведенного открытого конкурса, после того как собственники помещений выбрали другую управляющую организацию или иной способ управления многоквартирным домом, стараются любыми способами оставить за собой фактическую возможность управления таким домом, прибегая к различным способам недобросовестной конкуренции. Однако специфичность отношений вызывает большие сложности при попытке взыскать с таких управляющих организаций причиненный имущественный вред, так как данные отношения в настоящее время регулируются общими положениями, закрепленными в ГК РФ. В связи с чем и было предложено закрепить в ЖК РФ имущественную ответственность таких управляющих.

<< | >>
Источник: Андрианова Дарья Владимировна. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КОНКУРЕНЦИИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва — 2016. 2016

Еще по теме § 3.1. Недобросовестная конкуренция в деятельности управляющих организаций, выбранных по конкурсу органами местного самоуправления:

  1. § 3.2. Недобросовестная конкуренция при выборе управляющей организации застройщиками многоквартирных жилых домов
  2. Статья 14.9. Ограничение конкуренции органами власти, органами местного самоуправления Комментарий к статье 14.9
  3. Статья 13.27. Нарушение требований к организации доступа к информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления и ее размещению в сети "Интернет" Комментарий к статье 13.27
  4. 87. Акты и действия органов власти, местного самоуправления, государственных внебюджетных фондов и центрального банка РФ, ограничивающие конкуренцию
  5. 3.3. Организация регулирования инвестирования органами местного самоуправления
  6. 88. Соглашения или согласованные действия органов власти, местного самоуправления, государственных внебюджетных фондов и центрального банка РФ, ограничивающие конкуренцию
  7. Статья 13.28. Нарушение порядка предоставления информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления Комментарий к статье 13.28
  8. § 1. Правовая природа участия в гражданском процессе органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций и граждан, защищающих права, свободы и законные интересы других лиц
  9. 15. УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ОРГАНОВ, ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ, ОРГАНИЗАЦИЙ И ГРАЖСДАН, ЗАЩИЩАЮЩИХ НАРУШЕННЫЕ ИЛИ ОСПАРИВАЕМЫЕ ПРАВА, СВОБОДЫ И ОХРАНЯЕМЫЕ ЗАКОНОМ ИНТЕРЕСЫ ДРУГИХ ЛИЦ
  10. § 2.3. Органы местного самоуправления как участники конкурентных отношений при реализации полномочий по выбору управляющей организации многоквартирных жилых домов
  11. Участие в гражданском процессе органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций и граждан, защищающих права, свободы и законные интересы других лиц
  12. Статья 293. Решения, действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, общественных объединений, организаций, должностных лиц, государственных служащих, подлежащие судебному оспариванию
  13. Статья 19. Формы и методы регулирования инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, органами местного самоуправления
  14. Статья 227. Решение по заявлению об оспаривании законности действий (бездействия) и решений государственных органов, органов местного самоуправления, общественных объединений, организаций, должностных лиц и государственных служащих
  15. Участие в арбитражном процессе государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов.
  16. Глава V. ОСНОВЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМОЙ В ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ, ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ
  17. Зачем нужно заключать договор управления с управляющей организацией, выбранной на общем собрании?