<<
>>

4.1 Основания прекращения договора управления многоквартирным домом

Прекращение договора управления допускается при наличии предусмотренных договором или законом оснований. Под основаниями прекращения договора управления понимаются юридические факты (действия сторон договора или события) или их совокупность, с наступлением которых прекращаются отношения по договору управления.

Первое основание прекращения договора управления — соглашение сторон

(п. 1 ст. 450 ГК РФ). К соглашению предъявляются определенные требования: оно должно быть совершено с тем(и) же лицом/лицами и в той же форме, что и первоначальный договор. Поскольку договор управления заключается с множественностью лиц на стороне собственников помещений, обладающих более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений, и оформляется письменно в двух экземплярах (п. 1 ст. 162 ЖК РФ), то и взаимное соглашение о расторжении договора должно иметь такую же процедуру оформления. Имеется в виду, что соглашение о расторжении договора должно быть одобрено простым большинством голосов собственников (более 50 %) и подписано обеими сторонами.

Следует отметить, что прекращение договора управления по соглашению сторон, хотя и является стандартной фразой (условием) любого договора управления, однако на практике представляет собой редкий случай.

Второе основание прекращения договора управления — односторонний отказ от исполнения договора. В большинстве европейских правопорядков односторонний отказ обладает приоритетом над иными основаниями прекращения договора. В отличие от расторжения договора отказ от его исполнения представляет собой неюрисдикционный и оперативный способ прекращения договора, иначе односторонний «выход» из него. По правовой природе односторонний отказ представляет собой односторонне-обязывающую сделку, в силу которой оказывается воздействие на правовую сферу другого лица[21].

Отказ от договора может быть связан или не связан с нарушением договора, установлен законом и/или предусмотрен договором, если это не противоречит закону и существу обязательств. Для реализации права на односторонний отказ от договора требуется соблюдать ряд требований, изложенных в ст. 450.1 ГК РФ. В частности, одна сторона должна письменно уведомить другую сторону об отказе от договора. В таком случае договор считается прекращенным с момента получения уведомления об отказе (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Третье основание прекращения договора управления — судебное решение о расторжении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ) по причинам: 1) существенного нарушения договора, 2) существенного изменения обстоятельств, 3) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. При этом согласно ст. 452 ГК РФ кредитору потребуется соблюсти досудебный порядок урегулирования спора и в последующим представить в суде документы, доказывающие принятие всех необходимых мер по урегулированию спора (к примеру, претензионную пе- реписку)[22] [23]. Таким образом, кредитор, чьи права ущемлены нарушением, допущенным должником, не может оперативно отреагировать на данное обстоятельство. Вместо этого кредитор должен провести претензионную работу, прождать определенный срок, затем подать иск в суд, убедить суд в существенности нарушения, (возможно) подтвердить свой успех на апелляционной стадии и дождаться вступления

23

решения в силу .

Соотношение расторжения договора управления ______________ и отказа от (исполнения) договора управления____________
Критерий

соотношения

Расторжение договора Односторонний отказ от (исполнения) договора
Основание 1) Соглашение сторон о досрочном расторжении договора;

2) Судебное решение в случае:

— существенного нарушения договора одной из сторон;

— существенного изменения обстоятельств;

— в иных случаях, предусмотренных законом или договором в качестве оснований к расторжению договора.

Отказ от договора (письменный или устный), установленный законом и/или предусмотренный договором, если это не противоречит закону и существу обязательств:

— мотивированный (связанный с нарушением договора);

— немотивированный (не связан с нарушением договора).____________

Порядок реализации Обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования спора: направление стороне предложения изменить или расторгнуть договор и получение от нее отказа или отсутствие ответа (ст.
452 ГК РФ).
Одна сторона должна письменно уведомить другую сторону об отказе от договора (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
Момент прекращения договорных обязательств Договор считается прекращенным с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.____ Договор считается прекращенным с момента получения уведомления об отказе.

Судебное расторжение договора управления является неактуальным для собственников помещений, в связи с их правом на немотивированный отказ от договора. С другой стороны, судебное расторжение договора — это одна из немногих возможностей «выхода» из него для управляющей организации. Реализовать такое право управляющая организация может в следующих случаях:

Первый случай расторжения договора — существенное нарушение договора со стороны собственников (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Существенным нарушением признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Справедливы выводы А.Г. Карапетова о том, что кредитор при заключении договора рассчитывает на точное исполнение должником его условий; поэтому при оценке существенности нарушения следует учитывать значительность самого нарушения, то есть насколько значительно реальность расходилась с запланированным договором сценарием. Кроме этого, кредитор, заключая договор, имеет в виду реализацию вполне конкретной экономической операции и достижение определенных экономических или иных целей. Поэтому при оценке существенности нарушения необходимо учитывать и утрату экономического или иного интереса креди-

24 г-р

тора в сделке . Так, управляющая организация, привлеченная для управления МКД, ожидает получить как минимум безубыточную деятельность, рассчитывая на добросовестное исполнение собственниками помещений встречных обязательств, и рентабельность своей деятельности.

При этом один лишь факт возникновения у управляющей организации убытков при обслуживании МКД не является основанием для расторжения договора.

Существенным нарушением договора управления, как видится, может стать длительное неполное внесение или невнесение собственниками платы за содержание и/или коммунальные услуги (в частности, за 3-6 календарных месяцев), которое привело к невозможности для управляющей организации исполнять обязанности по оплате работ, услуг, выполненных подрядными и иными специализированными организациями, а также обязанности по оплате коммунальных ресурсов, приобретаемых ею у ресурсоснабжающей организации. [24]

Как указал Верховный Суд РФ, из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения[25]. Следовательно, обратившаяся в суд управляющая организация должна будет представить доказательства существенности нарушения договора управления со стороны собственников помещений.

Хотя даже при наличии таких оснований процедура «выхода» управляющей организации из договора управления скорее представляется исключением из правил. Суды крайне редко признают существенность того или иного нарушения договора со стороны потребителей (в нашем случае — собственников помещений)[26].

Второй случай расторжения договора — существенное изменение обстоятельств. При рассмотрении споров, связанных с изменением и расторжением гражданско-правовых договоров, суды существенным изменением обстоятельств признавали обстоятельства, связанные с изменениями в сфере государственного регулирования ценообразования; аварийное состояние объекта, который является местом исполнения договора; существенное возрастание стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг.

Очевидно, что повышение тарифов в жилищно-коммунальной сфере в связи с финансовым кризисом и непредсказуемыми темпами инфляции не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Ведь стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения договора[27]. Соответственно, управляющая организация могла и должна была в силу своего профессионализма предложить собственникам создать резерв на непредвиденные расходы.

Существенное ухудшение обслуживаемого жилищного фонда, связанное с его ветхим[28] или аварийным[29] [30] состоянием, само по себе также не будет являться для суда основанием для прекращения договора управления в порядке ст. 451 ГК РФ. Ведь, говоря словами Минстроя России, «ситуация, при которой управляющая организация перестала осуществлять управление многоквартирным домом, может повлечь за собой ущерб здоровью людей, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей, рассматри-

^ 30

ваться как чрезвычайная» .

Основанием для прекращения договора управления при наличии аварийного состояния МКД может стать акт органа государственной власти или органа местного самоуправления о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке п. 1 ст. 417 ГК РФ. В данном случае речь идет о физической невозможности исполнения обязательств, установленной актом органа власти. В литературе под физической невозможностью понимают невозможность исполнения обязательства в натуре, наступающую при гибели или утрате должником владения индивидуально-определенной вещью, являющейся объектом неисполненного обязательства, а также при возникновении неисполнимости того чисто личного действия, которое должник обязался совершить по договору, имеющему своим предметом выполнение работ или оказание услуг.

Третий случай — иные основания для расторжения договора, предусмотренные законом или самим договором (подп.

2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Поскольку ни один из действующих законов (ЖК РФ и ГК РФ) не содержит положений о праве управляющей организации на расторжение договора управления, то соответствующие основания могут быть сформулированы в договоре. Несомненно, такие основания должны быть крайне уважительными (то есть существенными) и не выходить за пределы добросовестности, чтобы суд признал обоснованным и неизбежным расторжение договора. К примеру, закрепление в договоре управления таких оснований его досрочного расторжения как не установка автоматической пожарной сигнализации, домофона или общедомовых приборов учета могут быть квалифицированы судом как злоупотребление управляющей организацией своим правом.

Как показывает анализ практики заключаемых договоров управления, большинство из них содержат положения, дублирующие по своему содержанию п. 8 ст. 162 ЖК РФ и п. 2 ст. 450 ГК РФ, не раскрывая ни особенностей, ни оснований, ни процедуры и порядка досрочного расторжения договора управления, что допускается гражданским законодательством, но игнорируется сторонами при составлении договоров. Указанные обстоятельства на практике зачастую приводят к трудностям в реализации права на расторжение договора.

В целях минимизации риска, связанного с неправильным толкованием и применением подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, логичным представляется закрепление в п. 8 ст. 162 ЖК РФ перечня существенных оснований для досрочного судебного расторжения договора по требованию управляющей организации.

Четвертое основание прекращения договора управления — объективная (случайная) невозможность исполнения договора в форме одного из юридических фактов. Как отмечал М.М. Агарков, «невозможность исполнения — это недопустимость в силу тех или иных достаточных оснований требовать от должника реального исполнения обязательства»[31].

Так, например, юридический факт в форме события (стихийное бедствие) или в форме действия (издание акта компетентного органа о запрете или прекращении управления многоквартирным домом) может стать причиной прекращения договора управления. В таких случаях применению подлежат ст. 416 ГК РФ (прекращение обязательства объективной невозможностью его исполнения) и ст. 417 ГК РФ (прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления).

По-иному складывается ситуация, если имела место субъективная (виновная) невозможность исполнения договорных обязательств, то есть такая невозможность, за которую отвечает одна из сторон договора. В таком случае договор не считается прекращенным. Например, при аннулировании лицензии (ст. 199 ЖК РФ) или исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ (п. 6 ст. 198 ЖК РФ) управляющая организация, тем не менее, должна продолжать надлежащим образом исполнять договор. Обязательства по управлению многоквартирным домом могут быть прекращены лишь при наличии отказа собственников помещений от договора управления или выборе по итогам открытого конкурса новой управляющей организации.

4.2 Отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом

Односторонний отказ от исполнения договорных обязательств по общему правилу не допускается (ст. 310 ГК РФ). Исключения могут быть установлены ГК РФ, другими законами или правовыми актами.

Одним из таких исключений является предусмотренное в п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право собственников помещений на отказ от договора управления в любой момент. Указанное право имеет императивную природу и не может быть запрещено или ограничено договором в силу п. 2 ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ.

Разъясняя право собственников на односторонний отказ от договора, ФАС России указала, что из него следует возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор управления многоквартирным домом (письмо от 18.12.2013 № АЦ/51348/1). Аналогичная позиция изложена в письме Минстроя России от 24.04.2015 № 12258-АЧ/04 применительно к случаю, «когда управляющая организация в одностороннем порядке без объективных причин и без заблаговременного уведомления расторгает договор управления многоквартирным домом или фактически прекращает исполнение своих обязанностей в отношении такого многоквартирного дома». Таким образом, уполномоченные органы нередко отождествляют расторжение договора и односторонний отказ от него, а порой именуют расторжением то обстоятельство, которое относится к иным основаниям прекращения договорных обязательств. Подобное некорректное использование терминов со стороны уполномоченных органов приводит, в свою очередь, к неправильному пониманию процедуры прекращения договорных отношений и возникновению споров.

<< | >>
Источник: Киракосян С.А.. Жилищное право: договор управления многоквартирным домом : учеб. пособ. / С. А. Киракосян — Ставрополь : Логос, 2016— 126 с.. 2016

Еще по теме 4.1 Основания прекращения договора управления многоквартирным домом:

  1. ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ, ОСОБЕННОСТИ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НАРУШЕНИЕ ДОГОВОРА
  2. II. Документация, подлежащая передаче для начала осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом и в случае расторжения (прекращения срока действия) Договора
  3. ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
  4. Понятие и характеристика договора управления многоквартирным домом
  5. 3.1 Порядок заключения договора управления многоквартирным домом
  6. Сроки начала и окончания деятельности по управлению многоквартирным домом по Договору
  7. Может ли арендатор выступать стороной договора управления многоквартирным домом?
  8. Ha какой срок может быть заключен договор управления многоквартирным домом?
  9. Какие условия договора управления многоквартирным домом являются существенными?
  10. Источники правового регулирования договора управления многоквартирным домом
  11. Является ли договор управления многоквартирным домом публичным?
  12. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ И ЕГО МЕСТО В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ
  13. Правовая природа договора управления многоквартирным домом и его место в системе гражданско-правовых договоров
  14. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
  15. Раздел IV Договор управления многоквартирным домом
  16. Кто может быть стороной договора управления многоквартирным домом?
  17. Какие разделы обязательно должны быть в договоре управления многоквартирным домом?
  18. Могут ли условия договора управления многоквартирным домом быть разными для собственников помещений в данном доме?
  19. Предмет как существенное условие договора управления многоквартирным домом