Право собственников помещений на отказ от договора управления может быть связано или не связано с нарушением договора со стороны управляющей организации.

Если отказ связан с нарушением договора управления, то собственникам следует указать, какие именно обязательства по договору не выполнила управляющая организация. Наиболее распространенными нарушениями являются систематическая приостановка предоставления услуг и выполнения работ; непредставление отчета о выполнении договора управления; причинение вреда общему имуществу многоквартирного дома.

Если же отказ от договора управления не связан с его нарушениями, то собственникам достаточно принять соответствующее решение об отказе от договора или об изменении способа управления многоквартирным домом или выбрать иную управляющую организацию. После принятия решения об отказе от договора управления собственники в течение пяти дней обязаны направить соответствующее уведомление с приложением копии решения в прежнюю управляющую организацию и орган государственного жилищного надзора (п.

Довольно часто в судах рассматриваются споры между прежней управляющей организацией и собственниками помещений о правильности реализации собственниками права на отказ от договора управления.

РФ в Постановлении от 22.11.2011 № 7677/11^{[32] [33]}, «собственники помещений могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом... Выбрав единожды способ управления домом и управляющую организацию, домовладельцы не лишаются возможности их изменить иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации». Таким образом, собственники по своему желанию могут и не указывать в решении общего собрания оснований для отказа от договора управления или вовсе не включать данный вопрос в повестку дня общего собрания, ограничившись выбором нового способа управления МКД или новой управляющей организации.

Отказаться от договора управления в любой момент собственники помещений могут также и при конкурсном отборе управляющей организации (то есть вопреки положениям п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Из п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ следует, что собственники помещений вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, только по истечении каждого последующего года со дня заключения договора и при условии, что до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления МКД (п. 4 ст. 161, п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). При этом суды, толкуя п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ в единстве с правилами ст. 450 ГК РФ, делают вывод, что собственники помещений вправе отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, и до истечения каждо-

33

го последующего года со дня заключения договора .

Возможность свободно (немотивированно) менять одну управляющую организацию на другую нередко является формой недобросовестного поведения со стороны собственников помещений, которые могут в любой момент сорвать работу управляющей организации или угрожая ей досрочным разрывом договора вынуждать к предоставлению невыгодных для управляющей организации услуг. Кроме того, односторонний отказ является формой недобросовестной конкуренции со стороны иных управляющих организаций. Так, управляющей организации достаточно найти одного или несколько инициативных собственников, недовольных прежней управляющей организацией в силу личных неприязненных отношений с ее директором и по иным причинам, как правило, не связанным с качеством управления, предложить тариф «на рубль меньше» (притом не всегда экономически обоснованный), провести общее собрание собственников, набрав на нем кворум (более 50 % голосов) и получить в управление многоквартирный дом. При массовой пассивности собственников помещений недобросовестная управляющая организация в течение месяца сможет приступить к управлению многоквартирным домом. Отсюда следует, что право на односторонний отказ от договора может губительно отразиться на интересах собственников помещений в связи с их уязвимостью по отношению к недобросовестным действиям и мошенническим схемам управляющих организаций-однодневок. К сожалению, далеко не всегда, наделяя одну из сторон правом на односторонний отказ, законодатель может представить себе все возможные варианты девиации от исполнения договора. В то время как некоторые из них очевидно могут повлечь существенный вред для конституционных прав и свобод граждан, а также негативно отразиться на применении основных начал законодательства.

Признавая ценность права собственников помещений на внесудебный отказ от договора, считаем, что такой отказ должен иметь определенные законом пределы, чтобы не превращаться в свою противоположность — произвол и механизм для недобросовестной конкуренции. На наш взгляд, такими пределами являются мотивы отказа от договора, которые следовало бы установить в законодательстве.

Ведь как вступление в договор, так и его прекращение не может быть бессознательным, а соответственно, безмотивным (то есть, совершаемым без явных побудительных причин или оснований). Мотивы имеют ключевое охранительное значение, поскольку влияют на защищенность частных интересов (собственников и иных пользователей помещениями в многоквартирном доме) и публичных интересов.

Мотивы всегда должны отвечать требованиям добросовестности и разумности. Так, в п. 4 ст. 450.1 ГК РФ законодатель указал, что «сторона, которой... предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором».

Очевидно, что добросовестным следует признать письменный и заблаговременный отказ от договора, обеспечение подписания и передачу всех необходимых документов, разрешение всех разногласий между собственниками и управляющей организацией. В свою очередь, разумным следует считать отказ от договора, вызванный существенными нарушениями (например, ненадлежащим содержанием общего имущества, нарушением обязательных стандартов управления многоквартирным домом). Говоря словами А.Г. Карапетова, существенность нарушения договора является универсальным правилом, как для судебного расторжения договора, так и для одностороннего отказа от него. «Предположение иного приводило бы к распространению бесконтрольного отказа от договоров в случае любых незначительных нарушений, что могло бы подорвать стабильность гражданского оборота, и было бы в высшей степени несправедливым попранием общеправового принципа соразмерности тяжести нарушения и наказа-

34

ния» .

К сожалению, большинство норм ГК РФ, предусматривающих право отказа от договора, не указывает на необходимость учета моти- ^[34] вов такого отказа (существенность нарушения). Подобного правила не содержится и применительно к договору управления в ст. 162 ЖК РФ. В связи с этим предлагаем дополнить пункт 8.2 ст. 162 ЖК РФ указанием на мотивы отказа от договора управления, связав их с существенным нарушением договора и предусмотрев обязательность претензионного порядка урегулирования споров.

Имеет ли право управляющая организация на отказ от договора управления? Жилищный кодекс РФ не дает на это прямого ответа, отсылая к гражданскому законодательству (п. 8 ст. 162 ЖК РФ), которое запрещает профессиональному субъекту отказываться от исполнения договорных обязательств (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Подобный подход законодателя видится правильным с точки зрения субъектных особенностей и характера договора. Ведь, если бы закон наделил управляющую организацию — профессионального субъекта — правом на односторонний отказ от договора, это серьезно нарушило бы принцип равенства. Думается, что право на досрочное прекращение договора управления по инициативе управляющей организации должно быть основано только на судебном решении.

4.3