<<
>>

3.2. Цена городской земли как капитализированная рента: методология и методика определения

Исходным моментом в понимании процесса образования земельной ренты в городах является определение категории городской земли. Город­ские земли отличаются как от сельскохозяйственных угодий, так и от зе­мельных ресурсов, используемых в добывающей промышленности.

При анализе образования земельной ренты в сельском хозяйстве К. Маркс от­мечал возможность неодинаковых результатов функционирования одина­кового количества капитала на равных участках земли. "Две независимые от капитала общие причины этой неодинаковости результатов суть: 1) Плодородие (в связи с этим вопросом следует выяснить, что вообще и ка­кие различные моменты подразумеваются под естественным плодородием земель).

2) Местоположение земельных участков... Два различных основания дифференциальной ренты, плодородие и местоположение, могут действо­вать в противоположном направлении"1. По сути, плодородие, местополо­жение, как и более широкий спектр рентных факторов (например, "разли­чия в распределении капитала (и кредитоспособности) между фермера-ми"2), проявляются в виде рентных векторов развития сельского хо­зяйства.

Применительно к городской земле необходимо определить две причины возникновения земельной ренты. Во-первых, совокупность условий развития города (природных, экономических, социальных и политических), которые приводят к наличию разнородных по своей полезности земельных участков в городах. Эти условия являются ог­раниченными в экономическом смысле, и их можно рассматривать как рентные факторы, действие которых ограничивается в основном про­странством города. Во-вторых, местоположение города в социально-экономическом пространстве страны или даже в мировой экономике.

Различия между городами в уровне социально-экономического разви­тия являются основой возникновения валового регионального продук­та, включая и доходы городского населения.

В совокупности с други­ми видами рентных доходов (например, нефтяной, сельскохозяйст­венной, лесной рентой и т. д.) в субъекте Федерации существуют рент­ные различия между субъектами Федерации, что в современных усло­виях непосредственно проявляется в проблеме дотационных регионов и регионов-доноров. При распределении налогов между регионами и центром в значительной мере важно учитывать их рентную основу. Так, доктор экономических наук К.А. Титов еще в 1999 г. правомерно указывал на необходимость одноканальных отчислений в федераль­ный бюджет1: "В этом случае отношения Центра и региона строятся на справедливой экономической основе: регион выплачивает Центру по договору специально установленным и законодательно утвержден­ным порядком ту долю, которую он должен внести в федеральный бюджет. Речь идет об установлении модели рентных отношений меж­ду Центром и регионом на фиксированной базе. Такая схема меж­бюджетных отношений давно и успешно используется в ряде разви­тых стран" . Эти рассуждения вполне применимы и к проблеме меж­бюджетных отношений внутри отдельных субъектов Федерации, в том числе и для муниципальных образований. Города - это центры концентрации производственной деятельности, благодаря которой возникают рентные доходы. Реализация рентных доходов в пределах данного города не означает, что в основе их лежит соответствующее производство, расположенное в этом же городе. Так, важнейшие неф­теперерабатывающие заводы могут быть расположены в провинци­альных городах (например, в Самаре, Новокуйбышевске или Сызра­ни), а основные их счета сосредоточены в Москве. Наоборот, АвтоВаз находится в г. Тольятти, и его важнейшие счета открыты в тольяттин-ских коммерческих банках, а весомая часть налогов от его деятельно­сти уходит в бюджет Самарской области.
См: Титов К.А. Федерализм. Бюджетный федерализм // Экон. науки. 1999. № 1. С. 11. 2 Там же. С. 11-12.

188

Рента на городские земли есть совокупная рента, возникающая за счет особого положения города в общем экономическом простран­стве страны.

Она включает в себя ренту на городские земли, занятые под объектами промышленности, транспорта, торговли, жилыми зда­ниями, офисами и т.д. В этом отношении рента на городские земли является прежде всего частью рыночной цены продукции промыш­ленности, транспорта, торговли, строительства и т. д. Этим мы не от­рицаем возможности образования ряда рентных факторов вне связи с местоположением предприятий (например, многие достижения науч­но-технического прогресса являются результатом особых способно­стей ученых и техников и не имеют прямого отношения к месту их проживания и научной деятельности). Земля является важнейшим, но не единственным рентным ресурсом производства. Рабочая сила так­же есть ограниченный ресурс, который при определенных условиях ведет к возникновению особой ренты. В широком смысле рента, ко­торая возникает в рамках города, включает в себя ренту на городские земли и ренту на рабочую силу. В нашем исследовании мы главное внимание уделяем ренте на землю в городе, занятую под жилой за­стройкой, офисами, торговыми центрами, промышленными, транс­портными предприятиями и т. д.

Рентные отношения в городах могут быть представлены в виде определенной системы. Центральное место в ней занимает образова­ние основных рентных доходов - промышленного, транспортного ха­рактера, благодаря которым возникает финансовая основа существо­вания самого городского образования. К числу этих доходов следует отнести и рентные доходы, связанные с функционированием рабочей силы. Производный характер имеют рентные доходы, которые возни­кают как результат саморазвития города, обособления в его рамках природно-экономических зон (оценочных зон), что в конечном счете ведет к возникновению дифференциальных рентных доходов, которые проявляются в рыночных ценах на жилье, офисы, торговые площади и т. д. Взаимосвязь между образованием основных и производных рент­ных доходов имеет сложный, противоречивый характер. Основные рентные доходы могут иметь и чисто финансовый характер. Это осо­бенно характерно для столичных городов (например, Лондона, Токио, Москвы и т.

д.) или для городов, которые не имеют столичного стату­са, но выполняют функции мировых или национальных финансовых центров (Нью-Йорк, Франкфурт-на-Майне и т.д.).

В городе основные рентные доходы промышленных, транспорт­ных или каких-то других предприятий отличаются от производных рентных доходов этих же объектов, связанных с использованием зем­ли как части пространства. Более того, высокие производные рентные доходы вытесняют чаще всего градообразующую промышленность, транспорт на городские окраины, где рента на городскую землю ми­нимальна. Эту ситуацию можно представить в виде схемы (рис. 3.2).

Рис. 3.2. Образование основных и производных рентных доходов в городах

На рис. 3.2 образование ренты на участки земли в городах определя­ется сложными механизмами образования и перераспределения основной ренты. Доходы населения и предприятий в городах (включая и рентную составляющую) порождают определенный уровень спроса на городскую землю, соответствующие рыночные цены на объекты гражданского и промышленного строительства и в конечном итоге - производную ренту на земельные участки, занятые под жильем, офисами и т.д. Учитывая все эти моменты, можно четко выделить особенности образования ренты в городах, при этом правомерно будет определять самостоятельно как ос­новную, так и производную ренту. "Любой городской земельный участок -это элемент общей и достаточно целостной городской среды. Любые из­менения в составе последней затрагивают интересы многих горожан. Для большинства городского населения России перемены в городской среде всегда отражаются на уровне и образе жизни, поскольку у горожан далеко не всегда имеется возможность перемены места жительства"1. Но город есть звено в общем процессе воспроизводства, его предприятия, непроиз­водственная сфера выступают как элемент в системе общественного раз­деления труда и формирования рынка. Городские поселения существуют только потому, что они обеспечивают в широком аспекте оптимальные условия соотношения спроса и предложения по ряду направлений:

Мясникова В.М., Шептухин А.Н., Шептухина Л.И.

Регуляторы земельных отношений и маркетинг как инструменты механизма воздействия на развитие экономики мегаполиса. СПб., 2003. С. 5. 190

- во-первых, производство развивается в городе или тяготеет к нему постольку, поскольку город способен не только минимизировать затраты на воспроизводство рабочей силы, но и создать благоприятные условия для ее развития. При этом город сам создает спрос на часть, а иногда на всю продукцию предприятий, расположенных на его территории, которая предназначена для воспроизводства его жителей;

- во-вторых, города имеют идеальные условия для размещения тех производств, которые объективно могут не тяготеть к источникам сырья (например, машиностроение, приборостроение, производство автомоби­лей, большей части продуктов народного потребления и т.д.);

- в-третьих, развитие городов в значительной степени обусловливает­ся их ролью в качестве центров транспортных перевозок (железнодорож­ных, автомобильных, авиационных и трубопроводных и т.д.).

Положение города в общественном разделении труда определя­ет значимость участков городской земли, предназначенной под строительство объектов промышленности, транспорта, торговли, фи­нансовых и административных организаций. Важнейшее место здесь занимает выделение строительных участков под жилую застройку. Рассмотрим возникновение ренты на строительные участки приме­нительно к условиям Самарской области. Здесь еще в конце 1990-х гг. была проведена большая работа по оценке земель сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков в городах и населенных пунктах, подчиненных городам Самарской области. На основе научно-исследовательских работ, осуществляемых в соответствии с постановле­нием Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. № 319 "О порядке определения нормативной цены земли", законами Самарской об­ласти "О земле", "Об оценке земли", и на основании материалов по ком­плексу исследований рыночной стоимости земли в городах и оценки сель­скохозяйственных земель в районах Самарской области, выполненных Го­сударственным центральным научно-исследовательским и проектным ин­ститутом по градостроительству и Российским научно-исследовательским и проектно-изыскательским институтом земельных ресурсов в Самарской области, было принято соответствующее постановление1. В связи с рентой в городах это постановление приобрело важное значение, так как согласно ему утверждаются оценочные зоны в городах и населенных пунктах, под­чиненных городам Самарской области.

См.: Постановление Губернатора Самарской области от 24 апреля 2000 г. № 121 (приложение 2) // Волж. Коммуна. 2000. 17 мая.

Основная территория г. Самары ограничена р. Волгой и р. Самарой и представляет собой вид некоего треугольника (рис. 3.3).

См.: Постановление Губернатора Самарской области от 24 апреля 2000 г. № 2 (приложение 2).

Первоначально центр города (см. рис.3.3.) находился практически ря­дом с устьем р. Самары (I), затем он переместился в район улиц Дворян­ской и Панской (II) (ныне улицы Куйбышева и Ленинградская), а впослед­ствии на Соборную площадь - сейчас это площадь им. В.В. Куйбышева (III). В последней четверти ХХ столетия фактическим центром города стал район Самарской площади и площади Славы (IV). Оценочные зоны имеют, по расчетам специалистов, максимальную нормативную цену 750 р. / м2 (I - исторический центр), 1050, 1050 и 1200 р./ м2 (соответственно, в новых центрах - II, III и ГУ). По мере удаление от этих центров города величина нормативной цены падает до минимума - 7,5 р./м2 на неблагоуст­роенных его окраинах1. Куйбышев (Самара) существенное развитие полу­чил в годы Великой Отечественной войны и послевоенные. В городе был развернут ряд важнейших предприятий и построены новые жилые рай­оны, которые получили неофициальное название Безымянка. Эти районы имели свой центр (площадь Кирова), который, несмотря на близость круп­нейших промышленных объектов, по ряду позиций для жителей данных индустриальных районов мог заменять центр общегородской. Здесь суще­ствовал мощный городской транспортный узел, который не только был связан с общегородским центром, но и создавал хорошую транспортную доступность для всех прилегающих районов, а также для дачных масси­вов. На площади Кирова и прилегающих к ней улице Победе, Кировском шоссе и проспекте Металлургов сосредоточено большое количество пред­приятий торговли, а также культурных и спортивных объектов. Реформи­рование экономики нашей страны с переходом к рынку в последнее деся­тилетие прошлого века отрицательно сказалось на темпе развития этих районов Самары, но тем не менее площадь Кирова, как один из местных центров развития города, не потеряла своей значимости и сейчас. С завер­шением строительства первой линии метрополитена в городе эти про­мышленные районы получат прямой выход в центральную часть Самары. В настоящее время нормативная цена земли в районе площади Кирова из­меняется в интервале 262,5 - 375 р./ м2. Строительство так называемых "спальных" микрорайонов в Самаре также сопровождалось попыткой сформировать новые районные центры, но наиболее примечательным ста­ло развертывание строительства в районе улицы Стара-Загоры, где нали­чие новой застройки успешно сочеталось с развитием торговой сети и ус-

ловий городского отдыха в крупных городских парках. Нормативная цена земли в этом районе составила 450 р./м2.

При анализе образования ренты в городской местности (на при­мере г. Самары) были использованы фактические данные о продажах (предложении и спросе) объектов недвижимости. При этом необходимо учитывать существенные изменения рыночных цен и состояние финансо­вого рынка, особенно в последние годы1. При расчетах мы видим не­соответствие между кадастровой стоимостью земельных участков и ре­альными рыночными ценами недвижимости, равно как и рассчитанными на их основе показателями рыночной оценки земли. Общий дифференци­альный рентный доход (т.е. капитализированная рента), по данным марта 2001 г., соответствует среднему уровню развития недвижимости рынка в 2001 г. Расчеты нормативной цены земли в Самарской области в соот­ветствие с методикой Росземгоскадастра осуществлялись значительно раньше. Результаты этих расчетов были утверждены в марте 2000 г. Для более точного понимания проблемы сопоставим наши расчеты с офи­циальными расчетами нормативной цены земли. С этой целью по Самаре выделены оценочные зоны в границах, принятых в Самарской области. В число этих зон практически полностью вошли все оценочные зоны под жилой застройкой, исключение составляют некоторые зоны, по которым в данный момент не было предложений по продаже жилья. В результате в расчеты по данным 2001 и 2005 гг., были взяты 44 ценовые сопоставимые зоны. Интервал нормативной цены земли был достаточно большой - от 30 до 1200 р./м2. При определении капитализированной земельной ренты в данном случае результат расчета рентного дохода учитывался по жилым помещениям и с учетом этажности экстраполировался на земельные пло­щади, занятые под соответствующими зданиями (в пределах их границ по красной линии).

При учете земельной ренты на строительные участки необходимо различать так же, как и в сельском хозяйстве, специфику определения абсолютной ренты и дифференциальной ренты (формы 1 и 2). Абсо­лютная рента возникает независимо от качества земель и является избыт­ком цены продукта класса земли (кластера) над ценой производства. По нашим расчетам, в 2001 г. норма средней прибыли при определении цены производства была равна 13,62%, а в 2005 г.-6,65%. Наличие тенденций перехода к частной собственности на землю позволило нам

Информационные материалы риэлтерской компании "Спектр Недвижимости" // Зеленая пло­щадь. Самара, 2005.21 марта. 194

Рис. 3.4. Изменение величины абсолютной ренты по ценовым зонам г. Самары по данным 2001 и 2005 г.

Величину абсолютной ренты в соответствии с общеметодологи­ческими принципами анализа рентных отношений нужно определять исходя из ее нормы в расчете на средний объем капитала на относи­тельно худшем, а затем на всех классах земли (как в сельском хозяй­стве). Масса абсолютной ренты определена по данным 2005 г. в размере 63,9 долл. на вложенный капитал на худших землях. Норма ренты составила 2,4 % при капитале 421,34 долл. / м2. В 2001 г. норма средней прибыли при определении цены производства соста­вила 180,33 долл. / м2, норма абсолютной ренты - 2,33 %. Изме­нение абсолютной ренты по ценовым зонам существенно зависит от этажности застройки. С ростом этажности увеличиваются вложе­ния капитала в строительный участок. Результаты анализа по данным 2001 г. представлены на схеме (рис. 3.4). В 2001 г. абсолютная рента (ряд 1) в расчете на 1 м2 земельной площади под строительством (рас­считанная как капитализированная рента) была больше по сравнению с 2005 г. (ряд 2). В целом же абсолютная рента не имеет такого большего значения в совокупной ренте на землю под жилым фон­дом, как дифференциальная рента.

При расчете капитализированной и дифференциальной рент по дан­ным как 2001 г., так и 2005 г. нами использовались единые принципы оп­ределения рыночной цены, которые в свое время применялись при расче-

тах земельной ренты в сельском хозяйстве (зерновой ренты)1. При опре­делении регулирующей оценочной зоны мы исходили из предпосылки обеспечения минимальных нормальных условий производства при возве­дении нового жилья, поэтому учитывали норматив образования нормы прибыли. Иначе, мы не исключали, что при образовании абсолютной ренты часть ее будет потеряна в ценообразовании за счет появления так называемой отрицательной дифференциальной стоимости. Размер этой потери не должен превышать разности между всей реализуемой прибылью в рыночной цене кластера земли и ее объемом в цене производства.

Практически такой подход, известный в классической теории стоимо­сти и учении о земельной ренте, позволил минимизировать количество оценочных зон с отрицательной рентной оценкой земли. Для нашего ис­следования данный результат имеет и несколько иное значение. Расчет ренты (точнее, показателя капитализированной ренты) осуществлен на ос­нове тех же принципов, что и проведенные ранее расчеты сельскохозяйст­венной ренты. В этом аспекте практический анализ образования ренты (абсолютной и дифференциальной) на землях сельскохозяйственного и градостроительного назначения, осуществленный на общеметодологиче­ских принципах классической политэкономии, которые были нами уточ­нены и конкретизированы применительно к современному состоянию экономики, дает возможность дальнейшего развития как экономической теории, так и практики хозяйствования с учетом рентного фактора.

Общеметодологический подход учитывался нами и при решении во­проса о разделении дифференциальной ренты на формы 1 и 2. При иссле­довании рентных отношений в сельском хозяйстве этот вопрос приобрета­ет особую актуальность в аспекте развития интенсификации производства в земледелии. Для оценки структуры рентного дохода на земли под жилой застройкой в городах и поселках городского типа вопрос о выделении форм 1 и 2 дифференциальной ренты практически не проработан, о нем ничего не говорится и в методике государственной кадастровой оценки земель поселений (утвержденной Приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. № П/ 337). В то же время процесс интенсификации производства имеет место и для гражданского строительства, когда в городах и поселках городского типа осуществляются дополнительные вложения капитала, благодаря которым происходит рост дифференциальной ренты. Этот рост дифференциальной ренты в городах возможен не только на относительно

См.: Мещеров В.А. Методология и теория экономики: Рыночная стоимость и рыноч­ная цена. Самара, 2002. С. 64-654; Он же. К вопросу о рыночном механизме рентных отно­шений // Вестн. Самар. гос. экон. акад. 2004. № 3 (15). С. 116-118. 196

лучших, но и на средних и даже худших кластерах земли, что с особой значимостью обусловливает необходимость мониторинга не только зе­мельной ренты в целом, но и той ее части, которая в экономической теории получила название дифференциальной ренты 2.

Дополнительные вложения капитала в строительство объектов на землях того или иного кластера в городах могут сопровождаться различ­ным содержанием. Так, вложение дополнительного капитала в развитие транспортных сетей (например, прокладка путей метрополитена и строи­тельство новых станций) может привести к росту спроса на жилье в той или иной оценочной зоне, что в конечном счете отразится на росте диффе­ренциальной ренты 2. Аналогичное действие окажет реконструкция улиц, парков, водоемов в районах города и т. д. Однако наиболее характерным моментом при образовании дифференциальной ренты 2, на наш взгляд, является вложение капитала в строительство зданий повышенной этаж­ности. Дополнительные затраты на фундамент, стены, инженерные со­оружения и т. д., связанные со строительством зданий более высокой этажности, по сравнению со сложившимся их средним уровнем в дан­ном кластере, по сути, означают, что застройщик приобретает возмож­ность использования некоторого количества дополнительной земли под свое строительство в этом районе города. В этих условиях разграниче­ние дифференциальной ренты на формы и 2 имеет как теоретическое, так и практическое значение.

В наших расчетах мы исходили из положения о том, что потенциаль­но дифференциальную ренту необходимо учитывать на основе общест­венно-нормального размера вложений капитала на единицу земельной площади. При этом важно еще одно его пояснение, данное в связи с обра­зованием дифференциальной ренты. При разграничении дополнительных и минимальных вложений капитала следует учитывать, что "пока такой дополнительный производительный капитал не будет приложен к извест­ному числу акров, например, земли А, до тех пор то обстоятельство, что цена производства остается без изменения, будет создавать ренту на лучше обрабатываемых акрах земли А и повышать ренту на лучших землях... как только новый метод ведения хозяйства достигнет такого распространения, что сделается нормой, цена производства понизится; рента, которую дают лучшие участки земли, снова понизится, и с той части земли А, которая не располагает капиталом в размере, сделавшемся теперь средним, придется продавать продукты ниже их индивидуальной цены производства, следо­вательно, ниже уровня, обеспечивающего среднюю прибыль" . В принци­пе изложенный выше подход к определению минимального размера капи­тала в связи с возникновением дифференциальной ренты 1 применим и при анализе рентных отношений в городской местности, но требует ряда уточнений.

Во-первых, излагаемый в данных главах третьего тома "Капитала" анализ дифферциальной ренты 1 и 2 не учитывает вероятности образова­ния абсолютной ренты, а с учетом последней необходимо говорить о ми­нимальном размере капитала, который бы обеспечил возведение новых жилых домов (или реконструкцию существующего жилого фонда) по цене производства плюс абсолютная рента.

квартиры в которых предлагаются на вторичных рынках жилья по каждой оценочной зоне. Такой подход реализован нами в расчетах дифференци­альной ренты по данным 2001 и 2005 гг. и отражен на рис. 3.5, 3.6 (см. ряд 2). Для 2001 г. (см. рис. 3.4) кривая изменения дифференциальной ренты 1 (как капитализированной ренты) практически полностью совпадает с дви­жением общего показателя дифференциальной ренты. Это означает, что существенных дополнительных вложений в жилищное строительство в то время не было и процесс интенсификации развития города не приобрел отчетливые черты.

Для 2005 г. наблюдается разрыв между кривой изменения диффе­ренциальной ренты 1 и общим интегральным рентным показателем (рис. 3.6), т.е. в большинстве оценочных зон возникает дифферен­циальная рента 2.

Рис. 3.6. Изменение величины капитализированной земельной ренты по ценовым зонам г. Самары в 2005 г.:

ряд 1 - совокупная дифференциальная рента под жилой застройкой с интерва­лом изменения от 230,6 до 5123,41 долл. США / м2; ряд 2 - дифференциальная рента 1.

На рис. 3.4-3.6 образование ренты учитывается в зависимости от изменения нормативной цены земли (ряд 1). Дифференциальная рента имеет тот же характер изменения, но существенно превышает соот­ветствующие значения нормативной цены земли. Расчеты нормативной цены осуществлялись на основе состояния рынка недвижимости конца 90-х гг. прошлого века, когда он не был столь развит, покупательная спо-

собность населения не была так велика, а рыночные цены - не очень боль­шие, особенно на вторичное жилье. Можно предположить, что земельная рента в годовом исчислении также была незначительна, а высокая ставка процента по депозитам способствовала оттоку денег населения на финан­совые рынки. Для сравнения отметим, что в 1998 г. процентная ставка по депозитам составила 17,05 %, в 1999 г. -13,68 %, в 2000 г. - 6,51 %, а в 2001 г. - уже 4,85 %1. Проследим на основе этих ставок возможность изменения земельной ренты при условии стабильности ценовой оценки земли, пред­ставленной нормативной ее ценой. Для простого варианта выберем луч­шие земельные участки г. Самары, ценность которых подтверждается рас­четом нормативной цены и рыночных оценок, осуществленных нами на основе данных 2001 г. и 2005 г. Это земли, входящие в оценочную зону I (район центральной площади г. Самары и двух прилегающих к берегу р. Волги участков сложившейся застройки и нового строительства). При од­ной и той же в этой ценовой зоне нормативной цене земли (1200 р./ м2, т.е. 90,2 долл. США за 1 м2) земельная рента в 1998 г. равнялась бы 15,4 долл. США, в 1999 г. - 6,9 долл., в 2000 г. - 2,83 долл. и в 2001 г. - 2 долл.2 Если полагать, что нормативная цена земли является инструментом действия на ряд лет, например, на период с 1998 по 2001 г., то с учетом только падения ставки процента по депозитам за это время она делает бессмысленным расчет земельной ренты уже в 2001 г.

Российский статистический ежегодник. 2004: Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2004. С. 709.

2 Постановление Губернатора Самарской области от 24 апреля 2000 г. № 121 (приложение 2); Российский статистический ежегодник. 2004: Стат. сб. / Госкомстат

России. М., 2004. С. 696, 709.

200

Определение земельной ренты в городах требует учета реальной ситуации на рынке недвижимости ежегодно для соответствующей корректировки нормативной цены земли. Здесь в отличие от учета сельскохозяйственной ренты (со значительными колебаниями уро­жайности от года в год) такой подход вполне приемлем. В рамках та­ких ежегодных расчетов (и изменения соответствующих нормативов) вполне можно пользоваться сложившимися оценочными зонами, что позволяет сделать расчеты нормативной оценки земли не только со­поставимыми, но и более дешевыми. Другим методом определения разрыва между дифференциальной рентой 1 и 2 является сопоставле­ние размеров дифференциального дохода в разные периоды времени. Это особенно видно, если сопоставить изменения капитализированной дифференциальной ренты в 2001 и 2005 гг. (рис. 3.7).

Рис. 3.7. Изменение величины капитализированной дифференци­альной ренты по ценовым зонам г. Самары в 2001 и 2005 гг.:

ряд 1 и ряд 2 - совокупная капитализированная дифференциальная рента под жилой застройкой (дифференциальная рента форм 1 и 2), соответственно, в 2005 и 2001 гг.

Во многих оценочных зонах дифференциальная рента (как капи­тализированная рента) превышает в 2005 г. уровень 2001 г. При этом необходимо понимать, что падение в 2005 г. по сравнению с 2001 г. уровня дифференциальной ренты по ряду оценочных зон в г. Самаре имеет вполне конкретное объяснение, которое в общем виде можно представить как потерю привлекательности жилья для населения в си­лу приостановки социально-экономического развития в данных кла­стерах. Это сопровождается относительно более медленным ростом цен на квартиры в данных районах по отношению к стремительному их подъему в других и возникновением, соответственно, большей дифференциальной ренты, включая и ее форму 2.

В итоге представленного выше анализа образования ренты в городах можно сделать ряд выводов:

- совокупная рента на землю в городах и поселках городского типа выступает как избыток рыночной цены над ценой производства, и образо­вание ее включает две основные составляющие: во-первых, ренту на зем­ли под жилой застройкой, офисами, центрами розничной и мелкооптовой торговли, сферой непосредственного обслуживания населения, а также уч­реждениями и организациями федерального и муниципального значения; во-вторых, земельную ренту под промышленными, транспортными и тор­говыми предприятиями, имеющими межрегиональное значение в рамках национального (или даже мирового) рынка;

- субъектами рентных отношений в городских поселениях являются население, собственники промышленных, транспортных, торговых и про­чих предприятий, расположенных в городе, организации и учреждения, обеспечивающие должный уровень здравоохранения, образования, куль­туры, спорта и т.д. Объектом рентных отношений выступает городская земля;

- дифференциальная рента на земли под жилой застройкой делится на формы 1 и 2; образование дифференциальной ренты 2 в городах связано с процессом интенсификации использования земли в городах, что особенно проявляется в переходе к многоэтажному строительству жилья, офисов, а также к созданию крупных торговых центров на городских окраинах; рас­чет дифференциального дохода второй формы 2 можно осуществить пре­жде всего с учетом различий в минимальных и средних вложениях капи­тала по оценочным зонам на основе определения показателей нормальной (минимальной) и средней этажности.

<< | >>
Источник: В.А. Мещеров. СОВРЕМЕННЫЕ РЕНТНЫЕ ОТНОШЕНИЯ: ТЕОРИЯ, МЕТОДОЛОГИЯ И ПРАКТИКА ХОЗЯЙСТВОВАНИЯ. 2006

Еще по теме 3.2. Цена городской земли как капитализированная рента: методология и методика определения:

  1. § 5. Рента как цена ресурса
  2. 12.4. Земельная рента как доход с земли
  3. 33. ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА КАК ДОХОД ЗЕМЛИ. ТЕОРИИ РЕНТЫ
  4. 2.2. Методология, теория и методика определения земельной ренты в современном сельском хозяйстве
  5. 7.2.3. Рынок земли и рента
  6. 3.3. Рента на строительные участки и аренда земли
  7. 2. Спрос и предложение земли. Рента и арендная плата
  8. 11.2. Рынок земли. Экономическая рента.
  9. 9.4. Рентные отношения и цена земли
  10. Платность использования земли как принцип земельного права. Понятие и формы платы за использование земли.
  11. 3. Монополия на землю как объект хозяйствования. Дифференциальная рента I и II
  12. 4.Монополия на землю как объект собственности и абсолютная рента
  13. Методика определения уровня субъективного контроля (УСК)
  14. Методика определения уровня субъективного контроля (УСК)
  15. 3.2. Цена поставки, форвардная цена, цена форвардного контракта
  16. Тема 13. Правовой режим земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
  17. § 1. Методика определения размера компенсации морального вреда
  18. Тема 3. Методика определения показателей эффективности инвестиций
  19. Тест 10. Опросник по методике определения групповой сплочённости (К. Сишор)
  20. § 1. Заработная плата как цена ресурса