<<
>>

Статья 66. Государственная регистрация имущества и имущественных прав

Комментарий к статье 66

1. В комментируемой статье устанавливается порядок сношения судебного пристава-исполнителя с органом, уполномоченным на государственную регистрацию прав на имущество, в двух случаях:

1) при инициировании судебным приставом-исполнителем государственной регистрации прав на имущество за должником в целях последующего обращения взыскания на такое имущество (гл.

8 ФЗ "Об исполнительном производстве"). Это следует из положения ч. 1 комментируемой статьи;

2) при инициировании судебным приставом-исполнителем государственной регистрации прав на имущество за взыскателем как правообладателем данных прав. Это следует из положения ч. 2 комментируемой статьи.

2. Положения комментируемой статьи в части, касающейся инициирования судебным приставом-исполнителем государственной регистрации прав на имущество за должником, - несомненно, позитивная новелла ФЗ "Об исполнительном производстве", устраняющая ранее возникавший в исполнительской практике вопрос о порядке обращения взыскания на имущество, хотя и принадлежащее должнику, но права должника на которое не зарегистрированы в установленном порядке.

Права на недвижимое имущество, в том числе право долгосрочной аренды, подлежат государственной регистрации (ст. ст. 130, 131 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав)) в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав, в том числе на основании правоустанавливающих и иных документов (ст. ст. 16, 17 и др.).

--------------------------------

СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (с послед. изм.).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.

219 ГК РФ).

До момента государственной регистрации права должника на недвижимое имущество (права собственности, права аренды) такое имущество и право аренды на него, принадлежащие должнику, не могут быть проданы в рамках исполнительного производства .

--------------------------------

Такой вывод следовал также из положения п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав (в ред. до 1 января 2005 г. (п. 9 ст. 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 22)): "В СЛУЧАЕ НЕОБХОДИМОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ С ОБЪЕКТОМ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПРАВО НА УКАЗАННЫЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА РЕГИСТРИРУЕТСЯ (выделено мной. - А.З.) на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства". См. также: п. 5 комментария к ст. 89.

Так, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" приведена следующая правовая позиция:

--------------------------------

Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

"17. ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПРОДАН С ПУБЛИЧНЫХ ТОРГОВ В ПОРЯДКЕ ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА ДО ТЕХ ПОР, ПОКА ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ДОЛЖНИКА НА ДАННЫЙ ОБЪЕКТ НЕ БУДЕТ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО САМИМ ДОЛЖНИКОМ ИЛИ СУДЕБНЫМ ПРИСТАВОМ-ИСПОЛНИТЕЛЕМ В СООТВЕТСТВИИ СО СТАТЬЕЙ 25 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ" (выделено мной. - А.З.).

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности на приобретенный объект незавершенного строительства.

Судебным приставом-исполнителем во исполнение решения арбитражного суда было обращено взыскание на принадлежащий должнику законсервированный объект незавершенного строительства.

Указанный объект был продан с публичных торгов специализированной организацией...

Акционерное общество, приобретшее объект незавершенного строительства с публичных торгов, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на этот объект. Учреждение юстиции отказало в государственной регистрации, сославшись на то, что до продажи с публичных торгов в порядке исполнительного производства право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации (имеется в виду Закон о государственной регистрации прав. - Примеч. авт.).

Арбитражный суд... в удовлетворении иска отказал... В соответствии с требованиями... Закона об исполнительном производстве и статьи 447 ГК продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания есть особый способ заключения договора купли-продажи этого имущества. Поскольку право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано... спорный объект не мог быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства. Необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект. Поскольку сам должник свое право собственности на указанный объект не зарегистрировал, регистрация его прав должна была быть проведена СУДЕБНЫМ ПРИСТАВОМ-ИСПОЛНИТЕЛЕМ В ПОРЯДКЕ ПОДГОТОВКИ ТОРГОВ ДАННЫМ ОБЪЕКТОМ (выделено мной. - А.З.)... а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, передано им специализированной организации, проводящей торги..."

Впоследствии Президиум ВАС РФ пришел к следующему выводу по вопросу инициирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество за должником в целях обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства: "В силу абзаца второго части 1 статьи 2 Закона о регистрации (здесь и далее по тексту имеется в виду Закон о государственной регистрации прав.

- Примеч. авт.) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимость...

Исходя из пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Следовательно, ДО МОМЕНТА РЕГИСТРАЦИИ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА УКАЗАННЫЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ КРЕДИТОРЫ ПОКУПАТЕЛЯ ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕ ВПРАВЕ... ПРЕТЕНДОВАТЬ НА УДОВЛЕТВОРЕНИЕ СВОИХ ТРЕБОВАНИЙ ЗА СЧЕТ ЭТОГО ИМУЩЕСТВА, В ТОМ ЧИСЛЕ ПУТЕМ ОБРАЩЕНИЯ НА НЕГО ВЗЫСКАНИЯ СУДЕБНЫМ ПРИСТАВОМ-ИСПОЛНИТЕЛЕМ В ПРОЦЕССЕ ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА (здесь и далее выделено мной. - А.З.). Государственная регистрация перехода права собственности проводится НА ОСНОВАНИИ ЗАЯВЛЕНИЯ ОБЕИХ СТОРОН, УЧАСТВУЮЩИХ В ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ, ИЛИ УПОЛНОМОЧЕННОГО ИМИ НА ТО ЛИЦА ПРИ НАЛИЧИИ У НЕГО НОТАРИАЛЬНО УДОСТОВЕРЕННОЙ ДОВЕРЕННОСТИ, ЕСЛИ ИНОЕ НЕ УСТАНОВЛЕНО ФЕДЕРАЛЬНЫМ ЗАКОНОМ (пункт 1 статьи 16 Закона о регистрации)...

В случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, основанием для регистрации перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору (пункт 3 статьи 165, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац третий пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации).

Судебному приставу-исполнителю, осуществляющему мероприятия по подготовке и проведению торгов по реализации имущества должника в порядке обращения на него взыскания, права обращения в суд с указанным требованием не предоставлено" (Постановление от 21 сентября 2004 г.

N 6518/04 ).

--------------------------------

Вестник ВАС РФ. 2005. N 1.

С принятием данного Постановления Президиума ВАС РФ инициирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество за должником судебным приставом-исполнителем стало очевидно недопустимым .

--------------------------------

На это обращалось внимание судебных приставов-исполнителей, в частности НКС при Управлении ФССП России по Свердловской области. При этом НКС принято решение направить соответствующий запрос в ФССП России (п. 1 Рекомендаций от 16 декабря 2005 г. // Архив Управления ФССП России по Свердловской области).

С принятием нового ФЗ "Об исполнительном производстве" возникший правовой вакуум устранен: положение п. 3 ст. 551 ГК РФ ("В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности") дополнено словами "а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя", а положение п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав ("Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом") дополнено словами "а также по требованию судебного пристава-исполнителя" (ст. ст. 5, 8 Закона от 2 октября 2007 г. N 225-ФЗ).

По новому ФЗ "Об исполнительном производстве" инициирование судебным приставом-исполнителем государственной регистрации прав на имущество за должником - исполнительное действие (п. 14 ч. 1 ст. 64).

По смыслу положений ч. ч. 1, 3 - 8 комментируемой статьи такое исполнительное действие не ограничено случаями государственной регистрации прав должника на недвижимое имущество (право собственности, право аренды) и охватывает случаи такой регистрации в отношении иного (движимого) имущества, государственная регистрация прав на которое предусмотрена федеральным законом.

3. Инициирование судебным приставом-исполнителем государственной регистрации прав на имущество за взыскателем в случаях, предусмотренных ч. 2 комментируемой статьи, вызывает недоумение.

В случае, предусмотренном п. 1 ч. 2 комментируемой статьи, требование исполнительного листа, выданного на основании судебного акта, об обязании должника (органа, уполномоченного на государственную регистрацию прав на имущество) произвести такую регистрацию за взыскателем как требование неимущественного характера подлежит исполнению в порядке, определенном ст. 105 ФЗ "Об исполнительном производстве" (гл. 13 данного Закона "Исполнение требований неимущественного характера, содержащихся в исполнительных документах").

Порядок, определенный ст. 105 ФЗ "Об исполнительном производстве", исключает применение судебным приставом-исполнителем инициирования государственной регистрации прав на имущество за взыскателем (и как меры принудительного исполнения, и как исполнительного действия), поскольку такая регистрация в этом случае - предмет исполнения.

В случае, предусмотренном п. 2 ч. 2 комментируемой статьи, судебный акт будучи актом о признании права вообще не подлежит принудительному исполнению судебным приставом-исполнителем на условиях и в порядке, определенных Законом об исполнительном производстве. Исполнительный лист на основании такого судебного акта не выдается.

Исполнение судебного акта о признании осуществляется в "административном" порядке (вне рамок исполнительного производства - уполномоченными органами, организациями и должностными лицами).

Гражданские права и обязанности возникают, в частности, из судебного решения, установившего их (пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Вступивший в законную силу судебный акт (его заверенная копия) о правах собственности (иных вещных правах) на недвижимое имущество является самодостаточным основанием для государственной регистрации таких прав в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В силу абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, вступившие в законную силу судебные акты.

Об административном исполнении судебных актов о признании косвенно упоминается в Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации (первой, апелляционной и кассационной инстанциях), утвержденной Приказом ВАС РФ от 25 марта 2004 г. N 27: "Гербовой печатью заверяются... копии судебных актов по удовлетворенным требованиям о признании в случаях, когда исполнительные листы не выдаются (решение о признании права собственности на имущество, о признании недействительным нормативного акта и т.п.)" (п. 3.34).

В случае, предусмотренном п. 3 ч. 2 комментируемой статьи, государственная регистрация прав взыскателя на оставленное им за собой имущество должника, не реализованное в рамках исполнительного производства (ч. ч. 11 - 14 ст. 87, ч. ч. 3, 4 ст. 92 ФЗ "Об исполнительном производстве"), производится в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав, другим федеральным законом по заявлению взыскателя.

В отсутствие исполнительного документа, содержащего требование об обязании органа, уполномоченного на государственную регистрацию прав на имущество, судебный пристав-исполнитель применять к такому органу меры принудительного исполнения не вправе.

<< | >>
Источник: И.В. РЕШЕТНИКОВА. КОММЕНТАРИЙ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ "ОБ ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ" И ПРАКТИКЕ ЕГО ПРИМЕНЕНИЯ. 2015

Еще по теме Статья 66. Государственная регистрация имущества и имущественных прав:

  1. Статья 66. Государственная регистрация имущества и имущественных прав
  2. Статья 19.21. Несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним Комментарий к статье 19.21
  3. 1. В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если право на земельный участок, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав.
  4. Понятие, цели и значение государственной регистрации прав на землю. Статья 131. Государственная регистрация недвижимости (ГК РФ)
  5. Порядок государственной регистрации прав на землю Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
  6. Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
  7. Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества
  8. Основания для приостановления и отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
  9. Статья 25.5. Особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество
  10. Отказ в регистрации допускается, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
  11. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Сделки с жилыми помещениями. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
  12. При отказе в регистрации права на земельный участок в случае, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо
  13. Имущество представляет собой совокупность принадлежащих субъекту вещей, имущественных прав и обязанностей.
  14. Недвижимое имущество в системе гражданского права: проблемы реализации субъективных прав участников имущественного оборота
  15. 1. Государственная регистрация прав (правовой учет).
  16. 3.Особенности государственной регистрации прав на земельные участки
  17. ЛЕКЦИЯ. СПОРЫ С ОРГАНАМИ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИМИ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙУЧЕТ, ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАДЗОР
  18. Глава 4 Обращение взыскания на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации