<<
>>

Особенности споров, возникающих в связи с применением законодательства об оценочной деятельности. Споры о результатах определения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков

Понятие оценочной деятельности дается в ст. 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[210]. Согласно законодательству оценочной деятельностью является профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Закон предполагает узкое понятие оценочной деятельности, тогда как в широком смысле, например, по мнению Н.В. Фетисовой, под оценочной деятельностью понимается определение стоимости имущества во всех сферах общественных отношений[211]. Согласно труду А.Г. Грязновой и М.А. Федотовой под оценочной деятельностью, понимается урегулированный законодательством, направленный на определенную цель, порядок расчета суммы стоимости объекта в денежном выражении в заданный момент

3

времени в условиях рынка .

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами п. 5 ст. 65 ЗК РФ устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Вышеуказанный Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» также дает определения понятий «кадастровая стоимость» и «рыночная стоимость». Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения

кадастровой стоимости либо определенная в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Определение кадастровой стоимости устанавливается также положениями Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»[212].

В соответствии с положениям ФСО № 4 под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта

недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

тл w w

В случае изменения установленной в процессе государственной кадастровой оценки величины кадастровой стоимости в результате ее оспаривания в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предполагается внесение изменений в акт об утверждении такой кадастровой стоимости с целью ее замены величиной, установленной по результатам оспаривания[213].

Необходимо отметить, что если кадастровая стоимость

земельного участка на момент возникновения спорных правоотношений не определена, то в этом случае для целей налогообложения применяется нормативная цена земли[214].

Согласно ст. 25 Закона Российской Федерации «О плате за землю»1 нормативная цена земли - это показатель,

характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

В силу ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель2. В соответствии с данными Правилами государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Из Правил проведения государственной кадастровой оценки земель следует, что массовая кадастровая оценка проводится путем объединения однородных земельных участков в оценочные зоны. По результатам оценочного зонирования устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон, в соответствии с утвержденными Правительством субъекта средними значениями удельных показателей кадастровой стоимости.

Судебная практика показывает, что массовый подход к определению кадастровой стоимости зачастую порождает многочисленные ошибки ее определения, поскольку не [215] [216] учитываются индивидуальные особенности конкретного земельного участка, что в дальнейшем может привести к ситуации, когда кадастровая стоимость оказывается неправильно определена, либо очень увеличена, либо значительно (в отдельных случаях в 10 раз) превышает рыночную стоимость земельных участков.

Так как кадастровая стоимость земельных участков является базовым показателем для ряда таких земельных правоотношений, как стоимость аренды земли, размера земельного налога, выкупной цены земельных участков, для ряда землепользователей владение земельными участками стало экономически не выгодным, так как размер расходов связанных с владением землей (земельный налог, аренда) значительно превысил все разумные пределы.

П.

3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как показывает судебная практика, наиболее проблемными вопросами в сфере кадастрового учета являются: признание недостоверными результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, признание незаконными действий Управлений Роснедвижимости по формированию в государственном земельном кадастре недостоверных сведений о кадастровой стоимости земельных участков, по организации проведения кадастровой оценки земельных участков.

Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Заявленные требования об определении кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка.

На примере анализа судебной практики Арбитражного суда Краснодарского края за последний год можно отметить, что большинство исковых заявлений по данному виду споров поданы

со следующими формулировками: об изменении кадастровой стоимости земельного участка, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, об

i

уменьшении кадастровой стоимости земельного участка .

Необходимо отметить, что Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» помимо судебного порядка разрешения споров в ст. 24.19. предусматривается также и внесудебный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Оспорить результаты определения кадастровой стоимости в Комиссии возможно только в течение 6 месяцев с даты внесения такой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с данной статьей Комиссии создаются на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, осуществивший определение кадастровой стоимости, Национального совета по оценочной деятельности.

Например, при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю

создана комиссия по рассмотрению споров о результатах

2

определения кадастровой стоимости и утвержден состав комиссии .

Анализируя обобщенные результаты рассмотрения споров в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю за первое полугодие 2014 года, можно отметить, что всего было подано 53 заявления в отношении земельных участков. Все заявления подавались по поводу установления кадастровой стоимости земельного участка в размере [217] [218]

его рыночной, по причине того, что кадастровая стоимость во много раз превышала рыночную.

По 48-ми заявлениям было принято решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости и положительного экспертного заключения. Для примера можно привести решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю №4/1 от 21 февраля 2014 года, где кадастровая стоимость земельного участка до рассмотрения спора составляла 179 414 154,36 руб., а после рассмотрения спора - 9 600 436 руб., то есть изначально кадастровая стоимость превышала рыночную более чем в 18 раз.

В оставшихся пяти случаях были вынесены решения об отклонении в установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной1. Основаниями для отказа названы такие причины как, подписание поданного заявления лицом, отличным от указанного в заявлении, не соответствие оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не соответствие положительного экспертного заключения требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации и др.

Итак, назовем особенности споров, возникающих в связи с применением законодательства об оценочной деятельности и споров о результатах определения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков:

- в большей части заявителями по данному виду споров являются юридические лица, индивидуальные предприниматели и физические лица, если результаты оценки затрагивают права и обязанности этих лиц, в меньшем количестве заявителями являются органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности; [219]

- ответчиками выступают территориальные органы Росреестра и (или) филиалы ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»;

- предмет исковых требований включает в себя такие заявления, как: «установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости», «изменить кадастровую стоимость земельного участка», «уменьшить кадастровую стоимость земельного участка»;

- помимо судебного порядка разрешения споров данного вида, предусматривается также и внесудебный порядок - оспаривание кадастровой стоимости в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, регламентированный ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»1.

<< | >>
Источник: Конспект лекций для обучающихся по направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция» (квалификация (степень) бакалавр) по дисциплине «Земельные споры» / А.С. Волосников, Е.А. Гринь, Э. А. Гряда, Д.В. Кудрякова. - Электронный ресурс,2016. - 178 с.. 2016

Еще по теме Особенности споров, возникающих в связи с применением законодательства об оценочной деятельности. Споры о результатах определения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков:

  1. Оценка земли. Соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка.
  2. Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка
  3. Кадастровая стоимость земельных участков для 11 и 12 видов разрешенного использования
  4. Кадастровая стоимость земельных участков 16-го вида разрешенного использования.
  5. Виды споров, связанных с применением законодательства об арендной плате за земельные участки
  6. Расчет кадастровой стоимости земельных участков для 1-10 видов разрешенного использования
  7. Кадастровая стоимость земельных участков для 13-15 видов разрешенного использования
  8. Споры в связи с отказом в проведении государственного кадастрового учета или его приостановлением. Споры об исправлении технических ошибок, допущенных при осуществлении государственного кадастрового учета
  9. Споры, возникающие при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  10. ЛЕКЦИЯ. СПОРЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ВСЛЕДСТВИЕ ИЗМЕНЕНИЯ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  11. ЛЕКЦИЯ. СПОРЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ И ПРЕКРАЩЕНИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ