<<
>>

Расчет кадастровой стоимости земельных участков для 1-10 видов разрешенного использования

. Определение кадастровой стоимости земельных участков для 1-10 видов разрешенного использования производится на основе построения статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем установления значений параметров модели.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов предусматривают выполнение следующих последовательных взаимосвязанных действий.

1. Формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов, который должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории. Не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

2. Установление состава факторов, формирующих стоимость земельных участков, и количественных значений данных факторов.

3. Установление для каждого оценочного участка факторов влияния, наложение факторов на оценочный участок и уточнение границ последнего.

4. Построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов.

5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Кадастровая оценка начинается с анализа территории населенного пункта и сбора исходных данных. При выполнении работы используются графические и текстовые материалы: топографический план или карта города на бумажном носителе или электронная карта, проект городской границы, генеральный план и разработки к генеральному плану города, перечень предприятий, организаций и т. п.

Первичное разграничение территории населенного пункта на оценочные участки проводится на топографическом плане. На план наносится утвержденная административным органом граница населенного пункта.

В границах города выделяются оценочные участки в первом приближении в следующей последовательности:

1) наносятся границы территориальных зон;

2) выделяются территории с ограничениями в использовании (зоны охраны памятников, заповедные, санитарные и др.);

3) на основании анализа информации о рынке земельных участков, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования может проводиться группировка земельных участков.

Выбор факторов стоимости и их значений для проведения группировки земельных участков должен быть обоснован.

В качестве границ оценочных участков принимаются:

1) естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т. д.);

2) крупные инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);

3) границы промышленных (производственных) зон, заборы предприятий;

4) границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы землепользований, установленные в процессе межевания земель);

5) границы земельных участков;

6) границы кадастровых районов, кадастровых кварталов.

Для каждой сформированной группы земельных участков

осуществляется сбор достоверной рыночной информации в разрезе факторов стоимости. При этом учитывается влияние следующих факторов стоимости:

1) доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории;

3) транспортная доступность к местам приложения труда;

4) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;

5) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

6) состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

7) инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

8) рекреационная ценность территории.

Каждая из названных групп факторов стоимости несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации.

Поэтому в целях более обоснованного учета ее влияния на ценность территории поселения в них выделяются единичные подфакторы.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости может осуществляться из следующих источников:

- положений генерального плана населенного пункта;

- данных государственного кадастра недвижимости;

- государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства;

- фондов и баз данных, имеющихся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований;

- рыночной информации о ценах сделок (купля-продажа, аренда, ипотека) и ценах предложения, из средств массовой информации, в том числе официальных сайтов предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

- информации о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов из отчетов об оценке независимых оценщиков;

- иных источников, содержащих достоверную информацию.

В результате наложения влияния факторов корректируют

границы оценочных участков.

Для каждой группы земельных участков в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели. Анализ качества моделей проводится на обучающей и контрольной выборках. Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчета. Под контрольной выборкой понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей, не включающая информацию обучающей выборки. Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, осуществляется сбор дополнительной рыночной информации и (или) про- водится дополнительная оценка рыночной стоимости земельных участков, и (или) проводится перегруппировка земельных участков.

Если в результате расчета получается удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) земельного участка данного вида использования в руб./ед. площади, то кадастровая стоимость земельного участка вычисляется умножением УПКС на площадь земельного участка.

<< | >>
Источник: Радченко И.П.. Правовые основы кадастра земель населенных пунктов как объектов недвижимости [Текст] : учеб. пособие / И.П. Радченко. - Томск : Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та,2010. - 102 с.. 2010

Еще по теме Расчет кадастровой стоимости земельных участков для 1-10 видов разрешенного использования:

  1. Кадастровая стоимость земельных участков для 13-15 видов разрешенного использования
  2. Кадастровая стоимость земельных участков для 11 и 12 видов разрешенного использования
  3. Кадастровая стоимость земельных участков 16-го вида разрешенного использования.
  4. Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка
  5. І.Понятие правового режима земельного участка и особенности его изменения. Категории земель и виды разрешенного использования земельных участков
  6. Оценка земли. Соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка.
  7. Особенности споров, возникающих в связи с применением законодательства об оценочной деятельности. Споры о результатах определения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков
  8. Споры, связанные с изменением вида разрешенного использования земельного участка
  9. Важнейшими характеристиками правового режима земельного участка являются его целевое назначение и разрешенное использование, регулируемые земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности
  10. Наиболее частыми причинами вынесения решения об отказе в осуществлении кадастрового учета земельного участка являются следующие. 1. С заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо
  11. При проведении кадастровых работ в отношении земельного участка кадастровые инженеры должны руководствоваться в своей работе следующими актами:
  12. Г осударственный кадастровый учет земельных участков.
  13. Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению Комментарий к статье 8.8
  14. Размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах, не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков
  15. Граница земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, не считается согласованной, если такое согласование предусмотрено Федеральным законом № 221-ФЗ.
  16. Статья 7.34. Нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность Комментарий к статье 7.34
  17. Тема 8. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
  18. Надлежащее использование земельного участка
  19. Принудительное прекращение права на земельные участки ввиду ненадлежащего использования.
  20. Аренда земельных участков. Субаренда земельных участков. Арендная плата.