<<
>>

§ 2. Специфика управления землями населенных пунктов

Местные администрации через свои департаменты, отделы и службы (например, через департамент строительства и архитектуры и др.) осуществляют управление землями населенных пунктов.

Функции управления землями населенных пунктов и пределы компетенции органов управления четко разграничены в ЗК РФ, ГрК РФ и Федеральном законе РФ от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Так, в соответствии с ГрК РФ к основным функциям по управлению землями населенных пунктов относятся[77]:

— подготовка и утверждение документов территориального планирования поселений;

— утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений, правил землепользования и застройки поселений;

— утверждение подготовленной на основании документов территориального планирования поселений документации по планировке территорий;

— выдача разрешений на строительство, ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселений.

В соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к основным функциям по управлению землями относятся:

— утверждение схем территориального планирования муниципального района, правил землепользования и застройки межселенных территорий;

— ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории муниципального района;

— резервирование и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах муниципального района для муниципальных нужд;

— утверждение местных нормативов градостроительного проектирования межселенных территорий;

— осуществление земельного контроля за использованием земель межселенных территорий.

Органы местного самоуправления в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией обеспечивают ее реализацию в установленные сроки; соблюдение градостроительных нормативов и экологических требований, установленных федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ.

Органы государственной власти и управления в пределах своих полномочий:

— устанавливают порядок осуществления градостроительной деятельности на своих территориях;

— обеспечивают защиту прав и охраняемых законом интересов ее участников;

— контролируют соблюдение нормативных актов в области финансирования градостроительной деятельности, результаты экспертизы и реализацию градостроительной документации;

— согласовывают вопросы формирования промышленных, рекреационных и иных функциональных зон и объектов, использования природных ресурсов, охраны историко-культурного наследия и окружающей среды.

Значительное место в управлении землями населенных пунктов играет перспективное и текущее планирование их использования посредством территориального планирования и градостроительного зонирования. Планирование отражено в градостроительной документации, поскольку главным назначением этих земель является строительство на них промышленных, культурных, жилых и иных объектов.

Органы государственной власти и управления устанавливают в пределах своей компетенции порядок осуществления градостроительной деятельности на своих территориях и обеспечивают защиту прав и охраняемых законом интересов ее участников. Они контролируют соблюдение нормативных актов в области финансирования градостроительной деятельности, результаты экспертизы и реализацию градостроительной документации, а также согласовывают вопросы формирования промышленных, селитебных, рекреационных и других функциональных зон и объектов, использования природных ресурсов, охраны историко-культурного наследия и окружающей среды. Органы местного самоуправления, в свою очередь, в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией, обеспечивают ее реализацию в установленные сроки, соблюдение градостроительных нормативов, а также ведение опорного плана территории поселения.

Вопросы развития и благоустройства города (поселения), улучшения окружающей среды решаются в соответствующих планах и проектах, являющихся основными градостроительными документами.

Территориальное планирование представляет собой планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий.

Территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Документы территориального планирования подразделяются:

1) на документы территориального планирования Российской Федерации;

2) документы территориального планирования субъектов Российской Федерации;

3) документы территориального планирования муниципальных образований.

Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

Не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Подготовка схем может осуществляться в составе одного или нескольких документов территориального планирования применительно ко всей территории Российской Федерации или ее части.

Документами территориального планирования муниципальных образований являются:

1) схемы территориального планирования муниципальных районов;

2) генеральные планы поселений;

3) генеральные планы городских округов.

Состав, порядок подготовки документов территориального планирования муниципальных образований, порядок подготовки изменений и внесения их в такие документы, а также состав, порядок подготовки планов реализации таких документов устанавливаются законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Например, Постановлением Правительства РФ от 24 марта 2007 г. № 178 «Положение о согласовании проектов схем территориального планирования субъектов Российской Федерации»[78] утверждены проекты документов территориального планирования муниципальных образований1.

Документы территориального планирования муниципальных образований могут являться основанием для изменения границ муниципальных образований в установленном порядке.

Схема территориального планирования муниципального района включает карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:

1) объектов электро- и газоснабжения в границах муниципального района;

2) автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами, мостов и иных транспортных инженерных сооружений вне границ населенных пунктов в границах муниципального района;

3) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления муниципального района.

Схема территориального планирования муниципального района содержит положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы).

Положения о территориальном планировании, содержащиеся в схеме территориального планирования муниципального района, включают:

1) цели и задачи территориального планирования;

2) перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения.

На картах (схемах), содержащихся в схеме территориального планирования муниципального района, отображаются:

1) существующие и планируемые границы поселений, входящих в состав муниципального района;

2) границы земель различных категорий в пределах межсе- ленных территорий;

3) границы территорий объектов культурного наследия;

4) границы зон с особыми условиями использования территорий;

5) границы земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства местного значения или на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в собственности муниципального района, а также границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения;

6) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства на межселенных территориях;

7) границы населенных пунктов, расположенных на межсе- ленных территориях.

Генеральный план поселений, городских округов, территории является основным юридическим документом, определяющим в интересах населения условия проживания, направления и границы территориального развития, функциональное зонирование, застройку и благоустройство территории, сохранение историко-культурного и природного наследия.

Генеральный план определяет основные направления эксплуатации земель; их целевую принадлежность; размещение жилых районов, промышленных центров и мест отдыха; этажность строительства; защитные санитарные зоны и т. д. Генеральный план утверждается на срок 25—30 лет и призван обеспечить оптимальную организацию городских (поселковых) земель.

Подготовка генеральных планов поселений и городских округов осуществляется применительно ко всем территориям поселений, городских округов. Она может проводиться применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в состав поселения, городского округа, с последующим внесением в генеральный план изменений, относящихся к другим частям территорий поселения, городского округа.

Генеральные планы включают карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:

1) объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа;

2) автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа;

3) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа.

Генеральные планы содержат положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы).

Положения о территориальном планировании, содержащиеся в генеральных планах, включают:

— цели и задачи территориального планирования;

— перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения.

На картах (схемах), содержащихся в генеральных планах, отображаются границы поселения, городского округа; границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа; границы разрешенного вида использования земель; границы зон с особыми условиями использования территорий и т. п.

Правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки включают:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает следующие положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон, которые должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия. Границы указанных зон могут отображаться на отдельных картах.

Правила землепользования и застройки устанавливают градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, с помощью которого определяют основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в следующих случаях:

— если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

— их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. В данном случае в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования, и не распространяется на земельные участки:

1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

2) в границах территорий общего пользования;

3) занятые линейными объектами;

4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

По заданию заказчика могут выполняться другие виды градостроительной документации. Каждый вид градостроительной документации соответствует конкретным объектам градостроительной деятельности, выполняется в определенном масштабе, имеет свое назначение и содержание, а также порядок проведения экспертизы, утверждения и согласования. Утвержденная градостроительная документация обязательна для исполнения всеми участниками градостроительной деятельности. Внесение изменений в градостроительную документацию осуществляется только с разрешения утвердившего ее органа.

Градостроительная документация разрабатывается, как правило, на конкурсной основе, является собственностью заказчика и передается в распоряжение соответствующих органов архитектуры и градостроительства. К ее разработке привлекаются специальные проектные организации, которые ведут обширные исследования социально-экономического и архитектурно-планировочного характера. После составления проектов они утверждаются соответствующими государственными органами и с этого момента приобретают обязательную силу.

<< | >>
Источник: Данилов И. Б.. Земельное право : учеб. пособие / И. Б. Данилов, Н. В. Шишкина; РАНХиГС, Сиб. ин-т упр. — 2-е изд., перераб. — Новосибирск : Изд-во СибАГС,2016. — 274 с.. 2016

Еще по теме § 2. Специфика управления землями населенных пунктов:

  1. Тема 1. ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ. ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
  2. Статья 83. Понятие земель населенных пунктов и понятие границ населенных пунктов
  3. Понятие земель и границ населённых пунктов.
  4. § 1. Понятие и состав земель населенных пунктов
  5. Статья 84. Порядок установления или изменения границ населенных пунктов
  6. Состав земель населённых пунктов и зонирование территорий.
  7. Кадастровая оценка земель населенных пунктов
  8. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
  9. Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий
  10. ЛЕКЦИЯ. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
  11. Глава 10. Правовой режим земель населенных пунктов
  12. Особенности перевода земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию
  13. Тема 8. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ
  14. Радченко И.П.. Правовые основы кадастра земель населенных пунктов как объектов недвижимости [Текст] : учеб. пособие / И.П. Радченко. - Томск : Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та,2010. - 102 с., 2010
  15. Управление процессом воспроизводства населения