<<
>>

Споры, вытекающие из нарушений права собственности на земельные участки, не связанных с лишением владения. Нарушение соседских прав на земельные участки

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Кроме того, в соответствии со ст.

305 ГК РФ такое право принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Таким образом, при нарушении вещного права, не связанном с лишением владения, способом защиты выступает негаторный иск («actio negatoria» - отрицающий иск).

Важным вопросом при характеристике споров рассматриваемой категории является характеристика нарушения, не связанного с лишением владения, являющегося фактическим основанием предъявления негаторного иска.

Несомненно, такое нарушение является юридическим фактом. Однако, по вопросу о том, является ли такой факт только действием, или может выражаться в форме бездействия, нет единого мнения.

Более того, при определении оснований для подачи негаторного иска, данный вопрос, как правило, рассматривается только косвенно с указанием на то, что «такие действия (бездействие) должны объективно нарушать права собственника[108] [109]».

Так, например, по мнению К.И. Скловского, в данном случае

«речь идет все же о действиях (бездействии) соседей и иных

2

прикосновенных к пользованию недвижимостью лиц». А.Ф. Бакулин, А.В. Петухова отмечают, что несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может быть основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие)[110] [111]».

Ю.Н. Андреев указывает, что «в обязанность истца не входит доказывание неправомерности действия (бездействия) ответчика, которое предполагается таковыми, если сам ответчик не докажет

4

правомерность своего поведения ».

Попытка детальной характеристики свойств нарушения, с совершением которого связана возможность предъявления негаторного требования, предпринята Т.П. Подшиваловым, который обосновывает мнение о том, что по своей форме рассматриваемое нарушение является только действием. По его мнению, противоправными у ответчика могут быть только действия, которые являются первоначальными по отношению к бездействию в добровольном устранении нарушений[112].

В тоже время представляется, что нарушение прав может выражаться и в бездействии, что, хоть и является редким случаем, однако не исключает возможность предъявления негаторного иска[113]. Таким образом, третьи лица своими действиями или бездействием создают препятствия собственнику или обладателю ограниченного вещного права на земельный участок нормально пользоваться и распоряжаться им.

Зачастую нарушения права собственника или субъекта ограниченного вещного права условно являются нарушениями норм так называемого «соседского права», которое в объективном смысле представляет собой правовой институт, «который в современной России находится на стадии становления[114]». Условность в данной ситуации предопределена отсутствием в настоящее время, как в ГК РФ, так и ЗК РФ систематизированных норм об ограничениях прав на земельные участки в пользу соседей.

Однако то, что споры между собственниками земельных участков о запрещении воздействия газа, дыма, пара, запаха, копоти, тепла, шума, иных вредных воздействий, происходящих с соседнего участка; о запрещении возведения на соседнем участке здания или сооружения, в отношении которого есть основания предполагать, что оно угрожает соседнему земельному участку; о запрещении углублять соседний участок таким образом, чтобы участок самого собственника потерял необходимую подземную опору; о праве общей долевой собственности на общую между участками стену и о порядке пользования ею; о праве на те ветки, корни и плоды деревьев и кустарников, которые простираются над соседним земельным участком, и т.п., будут иметь место, является бесспорным[115].

Таким образом, необходимость совершенствования правового регулирования рассматриваемых отношений обусловлена тем, что в соседских отношениях наиболее остро проявляется конфликт интересов, «так как использование права одного лица может привести к ущемлению интересов его соседа, вытекающих из права на недвижимость[116]».

Положительной тенденцией развития законодательства следует признать положения пункта 3.6.2. Концепции развития гражданского законодательства, в соответствии с которым следует сформулировать в ГК правила, касающиеся ограничений права собственности на земельный участок в интересах соседей (соседское право)[117] [118].

Так называемые «соседские споры» имеют множество разновидностей, однако причиной их возникновения всегда является действительное или мнимое нарушение права, выражающиеся в препятствиях в осуществлении отдельных правомочий. По мнению Д.Е. Зайкова, М.Г. Звягинцева, «все «соседские споры» можно разделить на следующие категории:

- споры, вытекающие из сервитутных отношений;

- поры о границах соседних (смежных) земельных участков;

- споры, вытекающие из нарушений владельцами соседних (смежных) земельных участков требований действующего законодательства (например, СНиПы в части соблюдения требований минимальных расстояний от границы соседнего земельного участки до строений и сооружений по санитарнобытовым условиям, затенения соседних земельных участков и т.п.;

4

- иные споры ».

Кроме того, представляется, что споры, вытекающие из нарушений владельцами соседних (смежных) земельных участков требований действующего законодательства, в свою очередь, в зависимости от отраслевой принадлежности нарушаемых норм, можно классифицировать на споры, вытекающие из нарушений экологического, природоресурсного, градостроительного и иного законодательства. Именно эти нарушения и являются наиболее частым основанием для защиты прав собственника или обладателя ограниченного вещного права на соседний земельный участок посредством подачи негаторного иска.

В соответствии с п. 47 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[119] удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца[120].

Применение норм о рассматриваемом способе защиты субъектов вещных прав на земельные участки имеет свои особенности, которые отражены в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 2013 года № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения[121]».

Во-первых, при наличии обязательственных отношений между субъектами спора такой способ защиты, как негаторный иск, применяться не может. Так, в п. 2 Обзора отмечается, что в случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.

ТЛ w _______ ______________________________________ w ______________________________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________

В данной ситуации приведен классическии пример спора, который вытекает из договорных отношений и не может быть разрешен путем подачи вещного иска[122].

Во-вторых, с иском об устранении препятствий в осуществлении вещного права на земельный участок также может обратиться лицо, являющиеся юридическим, а не фактическим владельцем земельного участка.

Так, например, по мнению суда (п. 3 Обзора) само по себе нахождение имущества в непосредственном владении арендатора не лишает собственника права предъявить негаторный иск к третьему лицу, пользующемуся чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения.

В-третьих, субъектом рассматриваемых видов споров могут быть собственники, обладатели ограниченных вещных прав, а также иные лица, использующие земельные участки на основании договора. В соответствии с п. 4 рассматриваемого Обзора, собственник здания, в пользу которого установлен сервитут проезда через соседний земельный участок, имеет право на иск об устранении препятствий в проезде по служащему земельному участку (ст. 304 ГК РФ), в том числе и к арендатору этого участка, создающему такие препятствия.

Следует отметить, что такой подход уже применялся в судебной практике. Так, общество с ограниченной ответственностью «ФЭМАС ЛТД» обратилось в Арбитражный суд города СанктПетербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Орлеан» об обязании не чинить препятствия в пользовании земельным участком, принадлежащим ему на праве аренды, обязании ответчика обеспечить беспрепятственный, бессрочный, безвозмездный проход и проезд автотранспорта клиентов, поставщиков, сотрудников общества.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, требования удовлетворены. Федеральный арбитражный суд

Северо-Западного округа оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции.

В ходе рассмотрения заявленного иска судами установлено, что в договоре купли-продажи, по которому ответчик приобрел находившейся в публичной собственности земельный участок прямо предусмотрена его обязанность как нового собственника обеспечивать беспрепятственный проезд и проход к смежному земельному участку. Согласно сведениям, имеющимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности общества «Орлеан» на указанный земельный участок обременено зарегистрированным правом прохода и проезда площадью 792 кв.

метра.

Исходя из правовой природы зарегистрированного обременения и условий продажи ответчику земельного участка, суды, установив факт нарушения прав истца со стороны «Орлеан», сочли заявленный иск подлежащим удовлетворению в соответствии с положениями статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации[123].

В-четвертых, в случае, если создаются препятствия в пользовании объектом недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано, собственник земельного участка также имеет право на подачу негаторного иска. По мнению суда, п. 7 Обзора, отсутствие регистрации ранее возникшего права истца (до введения в Российской Федерации системы регистрации прав на недвижимое имущество) на земельный участок, а также на возведенное на нем впоследствии здание (после введения системы регистрации прав на недвижимое имущество) не является препятствием для удовлетворения его негаторного иска.

По мнению специалистов, «Президиум ВАС РФ воспользовался принципом «единого объекта недвижимости», который в настоящее время не закреплен в российском законодательстве, хотя в ряде случаев и используется судами[124]».

Действительно, рассмотрение расположенного на земельном участке здания или сооружения как составной части соответствуют классическим представлениям о земельном участке как о сложной составной вещи, выступающей в гражданском обороте, а не отдельного элемента совокупности разрозненных недвижимых вещей.

Представляется, что такая позиция в правоприменительной практике является одним из условий возврата к естественному положению, когда единым объектом недвижимости был только земельный участок, а все находящиеся на нем объекты выступали лишь как его улучшения.

В-пятых, устранение препятствий в осуществлении вещного права посредством негаторного иска возможно не только в случае длящегося нарушения, но и в случае его реальной угрозы.

По мнению суда (п. 9 Обзора), иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, подлежит удовлетворению и в том случае, когда разрешение на строительство на соседнем участке не оспорено, однако истцом доказана реальная угроза разрушения его здания.

<< | >>
Источник: Конспект лекций для обучающихся по направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция» (квалификация (степень) бакалавр) по дисциплине «Земельные споры» / А.С. Волосников, Е.А. Гринь, Э. А. Гряда, Д.В. Кудрякова. - Электронный ресурс,2016. - 178 с.. 2016

Еще по теме Споры, вытекающие из нарушений права собственности на земельные участки, не связанных с лишением владения. Нарушение соседских прав на земельные участки:

  1. Споры об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (при нарушении вещного права, связанном с лишением владения).
  2. ЛЕКЦИЯ. СПОРЫ, СВЯЗАННЫЕ С НАРУШЕНИЕМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
  3. Статья 7.34. Нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность Комментарий к статье 7.34
  4. Понятие и классификация споров, связанных с нарушением права собственности и иных вещных прав на земельные участки
  5. Нарушение права собственности и иных вещных прав на земельные участки
  6. Споры, связанные с принудительным прекращением прав на земельные участки при совершении земельного правонарушения
  7. Споры, связанные с защитой ограниченных вещных прав на земельные участки
  8. Споры о признании права собственности на земельные участки
  9. Споры об истребовании земельных участков из чужого незаконного владения
  10. Споры об устранении препятствий в осуществлении вещного права (при нарушении вещного права, не связанного с лишением владения).
  11. Размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах, не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков